Các loại thuế, phí khi mua bán căn hộ chung cư

Giá thành vừa phải, đáp đứng đầy đủ các tiện ích, nhu cầu sinh hoạt của người dân là nguyên nhân hàng đầu khiến cho việc mua bán căn hộ chung cư trở nên phổ biến hơn trong thời đại hiện nay, đặc biệt là tại các địa bàn Tỉnh, Thành phố tập trung đông dân cư. Tuy nhiên, không ít người gặp khó khăn trong việc tìm hiểu các loại thuế, phí khi mua bán căn hộ chung cư. Bài viết dưới đây sẽ phân tích và làm rõ vấn đề này đối với các khách hàng có nhu cầu quan tâm.

I. CƠ SỞ PHÁP LÝ

Văn bản hợp nhất 14/VBHN-VPQH Luật thuế thu nhập doanh nghiệp;

Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 2014;

Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010;

Luật thuế thu nhập cá nhân 2007;

Văn bản hợp nhất số 14/VBHN-BTC Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân;

Văn bản hợp nhất số 10/VBHN-BTC Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng;

Nghị định số 140/2016/NĐ-CP Về lệ phí trước bạ;

Nghị định số 20/2019/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ;

Thông tư số 85/2019/TT-BTC Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;

Thông tư số 10/2018/TT-BTC sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

Thông tư số 78/2014/TT-BTC Hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp;

Thông tư số 257/2016/TT-BTC Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động Văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên;

II. CÁC LOẠI THUẾ KHI MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ

2.1. Thuế thu nhập cá nhân

– Thuế thu nhập cá nhân là khoản thuế mà cá nhân phải nộp cho ngân sách nhà nước khi có các khoản thu nhập cá nhân, có thể từ tiền lương hoặc từ các nguồn thu nhập khác. Trong trường hợp cá nhân là người bán căn hộ chung cư thì nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân sẽ được xác định là bên bán khi các bên thực hiện quy trình, thủ tục mua bán căn hộ chung cư.

– Theo quy định của Bộ Tài Chính thì thu nhập tính thuế từ việc mua bán căn hộ chung cư được xác định là giá chuyển nhượng từng lần. Giá chuyển nhượng căn hộ chung cư là giá được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Lưu ý: Trong trường hợp mua bán căn hộ chung cư thì phần giá trị nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quy định hoặc căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

– Thuế suất đối với thu nhập cá nhân từ việc mua bán căn hộ chung cư là 2% trên giá chuyển nhượng. Theo đó, thuế thu nhập cá nhân khi mua bán căn hộ chung cư được xác định với công thức như sau: 2% x Gía chuyển nhượng từng lần.

– Tuy nhiên, không phải tất cả các cá nhân khi bán căn hộ chung cư đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân bởi Bộ Tài Chính có quy định về các trường hợp thu nhập được miễn thuế. Do đó, nếu mua bán căn hộ chung cư thuộc một trong các trường hợp sau thì người bán không phải nộp thuế thu nhập cá nhân:

+ Mua bán căn hộ chung cư giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau;

+ Việc mua bán căn hộ chung cư trong trường hợp người bán chỉ có duy nhất một căn hộ chung cư duy nhất ở Việt Nam.

2.2. Thuế thu nhập doanh nghiệp

– Thuế thu nhập doanh nghiệp là khoản thuế mà các tổ chức hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ có thu nhập chịu thuế phải nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp thực hiện việc mua bán căn hộ chung cư và người bán là tổ chức có hoạt động kinh doanh bất động sản thì thuế thu nhập doanh nghiệp là nghĩa vụ được xác định cho bên bán.

– Những đối tượng được xác định có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp khi mua bán căn hộ chung cư bao gồm:

+ Doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật dưới các hình thức là Công ty cổ phần; Công ty trách nhiệm hữu hạn; Các bên trong hợp đồng hợp tác kinh doanh; Công ty điều hành chung;…

+ Doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật nước ngoài có cơ sở thường trú tại Việt Nam;

+ Các cơ sở thường trú của doanh nghiệp nước ngoài là cơ sở kinh doanh mà thông qua đó, doanh nghiệp nước ngoài tiến hành một phần hoặc toàn bộ hoạt động kinh doanh tại Việt Nam;

+ Các tổ chức khác ngoài các tổ chức trên có hoạt động kinh doanh dịch vụ, có thu nhập chịu thuế.

– Theo quy định của Bộ Tài Chính thì công thức tính thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động mua bán chung cư được xác định như sau:

Thuế TNDN = Thu nhập tính thuế x Thuế suất thuế TNDN

Trong đó, theo quy định tại Điều 11 Thông tư số 78/2014/TT-BTC thì mức thuế suất 20% áp dụng cho tất cả các doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật mà không có sự phân biệt về mức doanh thu. Thu nhập tính thuế của doanh nghiệp sẽ được tính theo công thức:

Thu nhập chịu thuế – Thu nhập được miễn thuế + Các khoản lỗ được kết chuyển

Thu nhập chịu thuế trong trường hợp này là các khoản thu nhập từ việc mua bán căn hộ chung cư, cụ thể:

Thu nhập chịu thuế = Doanh thu – chi phí được trừ + Các khoản thu nhập khác

Lưu ý: Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế của doanh nghiệp đối với hoạt động mua bán căn hộ chung cư được xác định là toàn bộ số tiền bán căn hộ chung cư, tiền cung cấp dịch vụ bao gồm các khoản phụ thu mà doanh nghiệp chưa thu được tiền.

2.3. Thuế giá trị gia tăng

– Thuế giá trị gia tăng (VAT) là loại thuế gián thu được xác định trên phần giá trị tăng thêm của hàng hoá, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng. Do đó, trong trường hợp mua bán căn hộ chung cư thì người mua là đối tượng được xác định với nghĩa vụ nộp thuế giá trị gia tăng.

– Theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng, đối với hoạt động mua bán căn hộ chung cư thì giá tính thuế VAT được xác định là:

Giá chuyển nhượng căn hộ chung cư – giá đất được trừ để tính thuế VAT

Trong đó, đối với căn hộ chung cư thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ x diện tích nhà của từng đối tượng sử dụng theo quy định như sau:

+ Hệ số phân bổ được xác định bằng tỷ lệ giữa diện tích đất xây dựng căn hộ chung cư và tổng diện tích chung cư của bên mua;

+ Trường hợp chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm được cộng vào tổng diện tích chung cư của bên mua;

+ Trường hợp diện tích các tầng hầm được xác định là thuộc sở hữu chung của các đối tượng sinh sống trong toà nhà thì diện tích các tầng hầm được phân bổ đều cho các bên mua căn hộ chung cư;

+ Trường hợp diện tích các tầng hầm được xác định là thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì diện tích các tầng hầm được phân bổ để tính thu tiền sử dụng đất cho đối tượng là bên bán.

Lưu ý: Vì thuế VAT là loại thuế gián thu nên chủ thể thực hiện nghĩa vụ đóng thuế vào ngân sách Nhà nước được xác định là bên bán căn hộ chung cư. Vì vậy, thông thường thuế VAT sẽ được thể hiện trong giá bán căn hộ chung cư.

2.4. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

– Theo quy định tại Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 thì căn hộ chung cư là đối tượng chịu thuế sử dụng đất. Do đó, khi mua căn hộ chung cư thì điều kiện giao dịch là căn hộ đó phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, do đó trước khi thực hiện mua bán, cần phải đóng đầy đủ khoản thuế này nếu còn chưa hoàn thành nghĩa vụ  thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật.

– Về diện tích đất tính thuế theo quy định sẽ được xác định bằng hệ số phân bổ x diện tích nhà của từng chủ thể mua căn hộ chung cư. Theo đó, hệ số phân bổ được xác định tương tự với trường hợp nộp thuế VAT (Chi tiết tại Mục 2.3).

III. CÁC LOẠI PHÍ KHI MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ

3.1. Lệ phí trước bạ

Khi thực hiện việc mua bán căn hộ chung cư thì bên mua cần phải chịu một khoản lệ phí trước bạ. Theo quy định tại Nghị định số 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ thì mức đóng lệ phí với việc mua căn hộ chung cư là 0,5% x giá trị căn hộ chung cư.

Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ đối với căn hộ chung cư sẽ theo giá được Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của pháp luật tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Đối với trường hợp giá căn hộ chung cư tại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cao hơn giá do Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với căn hộ chung cư sẽ là giá tại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

3.2. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

Theo quy định tại Điều 3 Thông tư số 85/2019/TT-BTC Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương thì khoản lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất đối với bên mua căn hộ chung cư sẽ thuộc thẩm quyền quy định của Hội đồng nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương tại khu vực thực hiện việc mua bán căn hộ chung cư. Do đó, khoản lệ phí này sẽ có sự khác nhau nhất định đối với từng địa phương trên địa bàn cả nước.

3.3. Phí công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

– Theo quy định của Bộ Tài Chính tại Thông tư số 257/2016/TT-BTC Quy định về mức thu phí công chứng, chứng thực thì Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư sẽ thu phí công chứng tính trên giá trị căn hộ chung cư hoặc giá trị của Hợp đồng mua bán. Mức thu phí được quy định thấp nhất đối với Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dưới 50 triệu đồng là 50 nghìn đồng/trường hợp và cao nhất với Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trên 100 tỷ đồng là 32,2 triệu đồng cùng với 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

– Tuy nhiên, đối với trường hợp bên mua mua căn hộ chung cư theo phương thức đấu giá thì mức thu phí công chứng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư sẽ được quy định như sau:

+ Đối với Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dưới 5 tỷ đồng thì mức thu phí công chứng sẽ là 90 nghìn đồng/trường hợp.

+ Đối với Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư từ 5 tỷ đồng đến dưới 20 tỷ đồng thì mức thu phí công chứng sẽ là 270 nghìn đồng/trường hợp.

+Đối với Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trên 20 tỷ đồng thì mức thu phí công chứng sẽ là 450 nghìn đồng/trường hợp.

3.4. Phí quản lý căn hộ chung cư

Việc mua bán căn hộ chung cư hiện nay đang ngày càng trở nên phổ biến do nhu cầu của người dân đang tăng cao. Trên đây là một số các loại thuế, phí khi mua căn hộ chung cư mà các cá nhân đang có nhu cầu cần nắm rõ. Trong trường hợp cần tư vấn chi tiết, Quý khách hàng có thể liên hệ tới Công ty Luật Thành Đô để được hỗ trợ.