Hiện nay, do thực hiện quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước nên việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở Việt Nam diễn ra rất mạnh mẽ và phổ biến trong thực tiễn. Nhằm đáp ứng xu hướng vận động của xã hội, Nhà nước ta cũng đặt ra các quy định pháp luật đất đai nhằm đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của các cá nhân, tổ chức. Tuy nhiên thực tế phản ánh, không ít những cá nhân, tổ chức khi có mong muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng không xin phép, tự ý chuyển đổi chức năng của đất. Vậy, hành vi đó có bị coi là hành vi trái pháp luật hay không? Và khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất có phải xin phép hay không? Do đó, Luật Thành Đô xin tư vấn cụ thể vấn đề này như sau:

Luật sư trả lời:

I. CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

Luật Đất đai số 45/2013/QH13;

Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT;

Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT;

**Chuyển đổi mục đích sử dụng đất có phải xin phép không**

II. GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

Tại các quy định của Luật Đất đai năm 2013 không đưa ra một khái niệm về Chuyển mục đích sử dụng mà chỉ đưa ra các quy định cụ thể về hoạt động chuyển mục đích sử dụng và các hành vi bị nghiêm cấm sử dụng đất. Từ đó chúng tôi xin khái quát khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất như sau: “Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi mục đích sử dụng đất so với mục đích ban đầu bằng một quyết định do cơ quan có thẩm quyền ban hành trừ những trường hợp ngoại lệ”.

2.1. Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Nếu rơi vào một trong các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì cá nhân sẽ phải xin phép cơ quan có thẩm quyền để được thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép các cá nhân căn cứ theo Khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư”

Như vậy, theo quy định của pháp luật, cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện.

2.2. Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải xin phép

Căn cứ theo Điều 12 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, gồm:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải đất ở;

đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp”.

Như vậy, nếu rơi vào một trong các trường hợp trên được quy định tại thông tư số 33/2017/TT-BTNMT thì cá nhân sẽ không phải tiến hành xin phép cơ quan có thẩm quyền thực thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng cần phải đăng ký biến động theo quy định của pháp luật.

“Đăng ký biến động đất đai là việc người sử dụng đất phải thực hiện một trình tự theo quy định của pháp luật nhằm cập nhật những thay đổi, biến đổi về giá trị pháp lý của đất để được nhà nước ghi nhận quyền sử dụng đất”.

2.3. Thủ tục đăng ký biến động đất đai

Căn cứ theo khoản 3 Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định về trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai khi chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã.

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý yêu cầu đăng ký biến động

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thời gian thực hiện: Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết yêu cầu đăng ký biến động không quá 10 ngày.

Bài viết tham khảo: Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về thắc mắc của bạn liên quan đến vấn đề xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu quý bạn đọc còn có những băn khoăn, vướng mắc liên quan đến vấn đề này, vui lòng liên hệ qua Tổng đài tư vấn pháp luật 0919.089.888 của Luật Thành Đô để được tư vấn chi tiết./.