Những giao dịch về nhà ở không cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu duy nhất. Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng mà giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân, tổ chức và công nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ đó các cá nhân, tổ chức hoàn toàn có quyền sử dụng và định đoạt toàn bộ phần diện tích đất được giao, trong đó bao gồm cả việc được thực hiện các quyền giao dịch về nhà ở.

Mặt khác, không phải tất cả các trường hợp giao dịch về nhà ở đều bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được thực hiện. Vậy khi nào những giao dịch về nhà ở không cần GCN quyền sử dụng đất? là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm, Luật Thành Đô sẽ giải đáp vấn đề đó trong phạm vi bài viết dưới đây.

I. Cơ sở pháp lý.

– Bộ luật dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.

II. Những giao dịch về nhà ở không cần GCN quyền sử dụng đất

2.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013).

Cũng tại Điều 158 Bộ luật dân sự 2015 có quy định rõ:“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”

Theo đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý quan trọng giúp xác lập quyền sử dụng, quyền định đoạt của chủ sở hữu đối với phần diện tích đã ghi trong giấy và quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với diện tích đất đó.

Trong đó bao gồm cả việc được thực hiện các giao dịch về nhà ở, thông qua các hình thức: mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.

Hơn nữa, nó còn là căn cứ pháp lý để giải quyết các tranh chấp về đất đai, nhà ở phát sinh trong quá trình sử dụng, bởi nó được Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng như đã nêu trên.

2.2. Những giao dịch về nhà ở không cần GCN quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 117 Luật Nhà ở 2014 có quy định chi tiết về các hình thức giao dịch về nhà ở: “Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.”

Để nhà ở tham gia vào các giao dịch nêu trên, nhà ở phải đáp ứng được đầy đủ các điều kiện được quy định tại Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014. Đặc biệt, điều kiện quan trọng nhất là cần có GCN quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cũng có những giao dịch về nhà ở không cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, như sau:

“2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có GCN:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; …

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định của Chính phủ.”

Theo quy định pháp luật nêu trên, có 06 trường hợp nêu trên không cần có GCN quyền sử dụng đất nhưng vẫn được tham gia thực hiện các giao dịch về nhà ở. Tuy nhiên, những trường hợp này phải có các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch theo quy định của Chính phủ (quy định tại Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở).

Như vậy, để các giao dịch về nhà ở không cần GCN quyền sử dụng đất nêu trên thì người giao dịch bắt buộc phải có các giấy tờ thay thế nhằm chứng minh cho việc sở hữu và cũng là căn cứ pháp lý để thực hiện giao dịch cũng như hạn chế được các tranh chấp, rủi ro không đáng có sau này.

Các bài viết liên quan:

Người chưa thành niên có được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Có được xây nhà trên đất phần trăm không?

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề Giao dịch về nhà ở không cần GCN quyền sử dụng đất. Nếu quý bạn đọc còn có những băn khoăn, vướng mắc liên quan đến vấn đề này, vui lòng liên hệ qua Tổng đài tư vấn pháp luật 0919 089 888 của Luật Thành Đô để được tư vấn chi tiết./.