Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự phổ biến trong đời sống. Vậy điều kiện để người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực? Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khi nào?

Những thắc mắc pháp lý liên quan sẽ được Luật Thành Đô giải đáp trong bài viết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu?

I. CƠ SỞ PHÁP LÝ

– Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015;

– Luật Đất đai số 45/2013/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013.

II. ĐIỀU KIỆN THỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013, điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được quy định như sau:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam nên không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó, trong một số trường hợp pháp luật quy định ngoài việc bên chuyển nhượng đáp ứng đủ 4 điều kiện như trên thì bên nhận chuyển nhượng phải không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng. Theo Điều 191 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013, các trường hợp sau đây không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Ngoài ra, Điều 193 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

– Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

– Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật Đất đai số 45/2013/QH13.

Điều 194 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê như sau:

– Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở:

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;

+ Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.

– Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện:

+ Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai số 45/2013/QH13;

+ Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

III. HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU KHI NÀO?

3.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khi nào?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự. Theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015, giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác. Như vậy, để xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu hay không thì cần xem xét điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13.

Điều 117 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015 quy định các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

– Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

– Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;

– Ngoài ra, hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khi không đáp ứng đủ các điều kiện về chủ thể và mục đích theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015 và không được công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013.

Tuy nhiên, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015 quy định trường hợp ngoại lệ là khi giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

3.2. Hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015, hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu như sau:

– Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

– Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

– Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

– Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

– Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Bài viết tham khảo: Điều kiện thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về vấn đề Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu? Mọi vướng mắc bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật 0919 089 888 để nhận được sự tư vấn hỗ trợ từ Luật Thành Đô.