Sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

Trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế, một trong những chính sách quan trọng góp phần tăng khả năng thu hút đầu tư là chế định về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Trong bài viết dưới đây, Luật Thành Đô xin trân trọng gửi đến quý bạn đọc vấn đề: “Sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam”

I. CƠ SỞ PHÁP LÝ

– Luật nhà ở số 65/2014/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 25/11/2014, có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2015;

– Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, có hiệu lực kể từ ngày 10/12/2015;

– Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ngày 30/06/2016 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, có hiệu lực kể từ ngày 15/08/2016;

– Các văn bản pháp luật khác có liên quan.

II. QUY ĐỊNH VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

2.1. Khái niệm người nước ngoài, các trường hợp người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Căn cứ theo các quy định của Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2014, người nước ngoài là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người không có quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh cư trú tại Việt Nam.

Căn cứ theo quy định tại Điều 7 và Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam là một trong các trường hợp sau:

– Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan;

– Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Bên cạnh đó, theo các quy định của Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2014, người nước ngoài là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người không có quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh cư trú tại Việt Nam. Tuy nhiên, theo các quy định pháp luật hiện hành thì cá nhân nước ngoài để sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải được nhập cảnh vào Việt Nam. Và để làm các thủ tục nhập cảnh thì cần phải có các giấy tờ nhân thân. Do đó, đối với trường hợp người nước ngoài là người không có quốc tịch thì không được sở hữu nhà ở Việt Nam.

2.2. Các hình thức sở hữu nhà ở Việt Nam của người nước ngoài

Căn cứ vào quy định tại Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

– Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan;

– Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

2.3. Điều kiện của người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Căn cứ theo quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở năm 2014, người nước ngoài được sở hữu nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Đối với người nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật có liên quan: Phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật có liên quan;

– Đối với người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam: Phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Căn cứ quy định tại Điều 20 Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014, người nước ngoài được phép nhập cảnh khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

– Có hộ chiếu hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế và thị thực. Trường hợp người nước ngoài nhập cảnh theo diện đơn phương miễn thị thực thì hộ chiếu phải còn thời hạn sử dụng ít nhất 06 tháng;

– Không thuộc trường hợp chưa cho nhập cảnh quy định tại Điều 21 của Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014.

2.4. Khu vực người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Theo Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại các khu vực sau:

Người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương và có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn cho phép người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.

2.5. Số lượng, thời hạn sở hữu nhà ở mà người nước ngoaì được sở hữu tại Việt Nam

Về số lượng sở hữu nhà ở của người nước ngoài, căn cứ Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014, Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, số lượng nhà ở mà người nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam được quy định như sau:

– Đối với một tòa nhà chung cư, người nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư.

Đối với trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.

– Đối với nhà ở riêng lẻ, trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định sau đây

+ Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó;

+ Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn;

+ Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án.

Về thời hạn sở hữu, căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 161 Luật Nhà ở 2014, thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật có liên quan: phụ thuộc vào dự án đầu tư mà nhà đầu tư thực hiện.

Căn cứ theo quy định tại điểm c Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2014, người nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê, mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm nếu có nhu cầu.

Trường hợp người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở huux nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của Luật Thành Đô về chủ đề “Sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam”. Nếu trong quá trình tìm hiểu, nghiên cứu và áp dụng pháp luật đất đai liên quan đến vấn đề trên, quý bạn đọc gặp bất cứ thắc mắc nào có thể liên hệ với Luật Thành Đô để được giải đáp ./.