Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền quan trọng của người sử dụng đất. Tuy nhiên trên thực tế, việc thực hiện thủ tục thế chấp này còn gặp nhiều khó khăn bởi người sử dụng chưa hoàn toàn nắm rõ những quy định về thế chấp quyền sử dụng đất. Căn cứ những quy định hiện hành, Luật Thành Đô xin tư vấn về vấn đề này như sau:

I. CĂN CỨ PHÁP LÝ

– Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13

– Luật đất đai số 45/2013/QH13

– Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

thế chấp quyền sử dụng đất
thế chấp quyền sử dụng đất

II. THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ GÌ?

Theo quy định tại điều 317 Bộ luật dân sự, thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).

Như vậy, thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên theo quy định của pháp luật trong đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. 

III. ĐIỀU KIỆN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

3.1. Các loại đất được thế chấp

Theo khoản 1 điều 179 Luật đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật. Những loại đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm:

– Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức

– Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất

– Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê

– Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

– Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

3.2. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất 

Theo Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì người nhận thừa kế được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

+ Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được pháp luật quy định và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

+ Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính. 

– Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.

– Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện quyền thế chấp.

(2) Đất không có tranh chấp

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

(4) Trong thời hạn sử dụng đất

Bên cạnh đó, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Trong trường hợp trên đất có nhà ở thì khi thế chấp cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở còn phải tuân thủ các điều kiện thế chấp nhà ở quy định tại Điểm a khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở về “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch”, cụ thể là nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

luật sư tư vấn pháp luật
luật sư tư vấn pháp luật

IV. THỦ TỤC THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Khi thực hiện nhận thế chấp quyền sử dụng đất cần thực hiện những thủ tục sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm có:

+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo mẫu số 01/ĐKTC

+ Hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực)

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)

+ Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Thông tư 07/2019/TT-BTP nếu có yêu cầu miễn lệ phí đăng ký thế chấp.

+ Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền

Bước 2: Giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực

Người sử dụng đất (bên thế chấp) và bên nhận thế chấp tiến hành kí kết hợp đồng thế chấp. Hợp đồng thế chấp là hợp đồng do các bên thỏa thuận, theo đó, người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp, bên nhận thế chấp thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. 

Bước 3: Người yêu cầu đăng ký thế chấp nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền

Theo điều 29 Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ gồm:

+ Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện thuộc Sở tài nguyên môi trường

+ UBND cấp xã nơi có đất trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ trực tiếp tại UBND xã

+ Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa đối với các địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ

Theo đó, sau khi nhận hồ sơ, người tiếp nhận kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, nếu hồ sơ hợp lệ, người tiếp nhận thực hiện cấp cho người yêu cầu đăng ký phiếu hẹn trả kết quả. Nếu hồ sơ không hợp lệ, người tiếp nhận hướng dẫn để người yêu cầu đăng ký trực tiếp hoàn thiện hồ sơ hoặc lập văn bản hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ. 

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Các khoản phí, lệ phí để hoàn thành thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất gồm có:

– Phí công chứng hợp đồng thế chấp ( tùy thuộc giá trị đất hoặc giá trị khoản vay nếu hợp đồng thế chấp có ghi giá trị khoản vay); hoặc phí chứng thực hợp đồng thế chấp (50.000 đồng/ hợp đồng)

– Phí đăng ký giao dịch bảo đảm theo mức thu do HĐND tỉnh quy định.

5 lý do nên dử dụng dịch vụ của luật thành đô
5 lý do nên dử dụng dịch vụ của Luật Thành Đô

Bài viết tham khảo: Cách lấy lại tiền khi chuyển nhầm tài khoản

Trên đây là những tư vấn của Luật Thành Đô về điều kiện và thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất. Nếu quý bạn đọc còn có những băn khoăn, vướng mắc liên quan đến vấn đề này, vui lòng liên hệ qua Tổng đài tư vấn pháp luật 19001958 của Luật Thành Đô để được tư vấn chi tiết./.