Các loại thuế và lệ phí phải nộp khi mua bán nhà đất

Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc mua bán nhà, đất là diễn ra rất thường xuyên và phổ biến. Vậy khi mua bán nhà, đất, các tổ chức, cá nhân cần phải nộp các loại thuế và lệ phí nào? Những thắc mắc pháp lý liên quan sẽ được Luật Thành Đô giải đáp trong bài viết “Các loại thuế và lệ phí phải nộp khi mua bán nhà đất.”

I. CƠ SỞ PHÁP LÝ

– Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi, bổ sung năm 2012, 2014;

– Nghị định số 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ do Chính phủ ban hành ngày 10 tháng 10 năm 2016;

– Thông tư số 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 71/2014/QH13 và Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành ngày 15 tháng 06 năm 2015;

– Thông tư số 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động Văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành ngày 11 tháng 11 năm 2016;

– Thông tư số 85/2019/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2019.

II. CÁC LOẠI THUẾ VÀ LỆ PHÍ PHẢI NỘP KHI MUA BÁN NHÀ ĐẤT

1. Thuế thu nhập cá nhân

Theo khoản 5 Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi, bổ sung năm 2014, thu nhập chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một trong các loại thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân, cụ thể bao gồm:

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

– Các khoản thu nhập khác từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Theo đó, khi mua bán nhà đất, người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định một số thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất được miễn thuế thu nhập cá nhân, cụ thể:

– Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau;

– Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất;

Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC quy định căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản = Giá chuyển nhượng từng lần × thuế suất

– Đối với giá chuyển nhượng:

+ Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.

– Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.

– Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

2. Lệ phí trước bạ

Theo khoản 1 Điều 2 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ do Chính phủ ban hành ngày 10 tháng 10 năm 2016, nhà, đất là một trọng những đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Do đó, các tổ chức, cá nhân khi mua bán nhà đất phải nộp lệ phí trước bạ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ.

Theo Điều 5 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ do Chính phủ ban hành ngày 10 tháng 10 năm 2016, căn cứ tính lệ phí trước bạ như sau:

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

– Giá tính lệ phí trước bạ nhà, đất được quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ do Chính phủ ban hành ngày 10 tháng 10 năm 2016 như sau:

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Riêng:

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.

+ Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

– Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) được quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ do Chính phủ ban hành ngày 10 tháng 10 năm 2016 là 0,5 %.

3. Các lệ phí khác

Ngoài ra, khi mua bán nhà, đất, các tổ chức, cá nhân còn phải nộp các loại lệ phí sau:

– Lệ phí công chứng: điểm d khoản 2 Điều 4 Thông tư số 257/2016/TT-BTC, giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản có giá quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng được xác định theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng, giao dịch đó; trường hợp giá đất, giá tài sản do các bên thoả thuận thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định áp dụng tại thời điểm công chứng thì giá trị tính phí công chứng tính như sau:

Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng = Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đồng, giao dịch × Giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.

– Lệ phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo khoản 11 Điều 2 Thông tư số 85/2019/TT-BTC, lệ phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc danh mục các khoản phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật. Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

Các bài viết liên quan:

Thủ tục sang tên sổ đỏ từ bố mẹ cho con

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về vấn đề Các loại thuế và lệ phí phải nộp khi mua bán nhà đất. Mọi vướng mắc bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 0919 089 888 để nhận được sự tư vấn hỗ trợ từ Luật Thành Đô.