Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013. Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia nên khi cần sử dụng đất để xây dựng căn cứ quân sự, xây dựng các công trình giao thông, khu công nghiệp… để phục vụ mục đích phát triển kinh tế, an ninh quốc phòng…Nhà nước sẽ tiến hành việc thu hồi đất. Vậy khi bị thu hồi đất, người đang trực tiếp sử dụng và khai thác lợi ích từ mảnh đất đó có được bồi thường không và cách xác định giá đất bồi thường như thế nào? Những thắc mắc pháp lý liên quan sẽ được Luật Thành Đô giải đáp trong bài viết Xác định giá đất bồi thường như thế nào?

xác định giá đất bồi thường như thế nào
xác định giá đất bồi thường như thế nào

I. CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG 

– Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013;

– Nghị định số 44/2014/NĐ – CP quy định về giá đất do Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014;

– Thông tư số 36/2014/TT – BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 30 tháng 06 năm 2014.

II. THU HỒI ĐẤT VÀ CÁC TRƯỜNG HỢP ĐƯỢC BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

2.1. Thế nào là thu hồi đất?

Theo quy định tại khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 thì thu hồi đất được hiểu là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

Khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 có nêu rõ các trường hợp Nhà nước quyết định thu hồi đất:

– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Thẩm quyền thu hồi đất là thống nhất với thẩm quyền giao đất và cho thuê đất và được giao cho hai hệ thống cơ quan: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện . Trường hợp khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cả đối tượng của Ủy ban nhân dân cấp huyện thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

luật sư tư vấn pháp luật
luật sư tư vấn pháp luật

2.2. Các trường hợp được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

2.2.1. Điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Nhà nước thu hồi đất có thể vì nhiều lý do khác nhau, nhưng chỉ trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người sử dụng đất mới được bồi thường. Tuy nhiên, không phải tất cả các trường hợp thu hồi đất vào mục đích này đều được bồi thường, đây mới chỉ là điều kiện cần, ngoài ra, người sử dụng đất cần phải đáp ứng được những điều kiện do pháp luật quy định tại Điều 75 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 là người sử dụng đất không thuộc đối tượng thuê đất trả tiền hàng năm; đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận) hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận.

Bồi thường có thể bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi; nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định tại thời điểm ra quyết định thu hồi đất, bồi thường bằng nhà ở, đất ở trong trường hợp thu hồi đất ở và  người sử dụng đất còn được Nhà nước hỗ trợ.

2.2.2. Các trường hợp không được bồi thường về đất

– Các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 76 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013:

+ Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân  trong hạn mức quy định tại Điều 129 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013;

“Điều 129. Hạn mức giao đất nông nghiệp

1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:

a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.

2. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

3. Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất:

a) Đất rừng phòng hộ;

b) Đất rừng sản xuất.

4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 héc ta.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm không quá 05 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 25 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì hạn mức giao đất rừng sản xuất không quá 25 héc ta.

5. Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không quá hạn mức giao đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này và không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

6. Hạn mức giao đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối thuộc vùng đệm của rừng đặc dụng cho mỗi hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này.

7. Đối với diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ngoài xã, phường, thị trấn nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng, nếu là đất được giao không thu tiền sử dụng đất thì được tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp của mỗi hộ gia đình, cá nhân.

Cơ quan quản lý đất đai nơi đã giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân gửi thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi hộ gia đình, cá nhân đó đăng ký hộ khẩu thường trú để tính hạn mức giao đất nông nghiệp.

8. Diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân do nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người khác, nhận khoán, được Nhà nước cho thuê đất không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều này.”

+ Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

+ Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

+ Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

+ Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

– Đất được nhà nước giao để quản lý;

– Đất thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai hay thu hồi đất vì những lý do đương nhiên, khách quan;

– Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013.

“Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.”

tổng đài tư vấn pháp luật
tổng đài tư vấn pháp luật

III. CÁCH XÁC GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

3.1. Giá đất là gì ?

Theo khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể để làm căn cứ xác định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

3.2. Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất

Theo Điều 112 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

– Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

– Theo thời hạn sử dụng đất;

– Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

– Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

Theo Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ – CP quy định về giá đất do Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014, pháp luật đất đai Việt Nam có các phương pháp định giá đất như sau:

Thứ nhất, phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Thứ hai, phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Thứ ba, phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Thứ tư, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Thứ năm, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Trong đó, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp được sử dụng phổ biến và rộng rãi nhất.

3.3. Các bước xác định giá đất bồi thường

Theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 44/2014/NĐ – CP quy định về giá đất do Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 và Điều 29, Điều 30, Điều 31, Điều 32 Thông tư số 36/2014/TT – BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 30 tháng 06 năm 2014, trình tự, thủ tục để xác định giá đất bồi thường như sau:

Bước 1: Chuẩn bị thực hiện xác định giá đất cụ thể;

Bước 2: Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất và xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Bước 3: Thẩm định phương án giá đất khi thực hiện xây dựng giá đất cụ thể

Bước 4: Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định

Bước 6: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất

Trường hợp được áp dụng cách tính giá đất cụ thể bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất gồm:

– Các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;

– Trường hợp quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.

– Căn cứ để xác định giá đất cụ thể bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất gồm:

+ Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường

+ Điều kiện kinh tế – xã hội ở địa phương

+ Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

+ Hệ số điều chỉnh giá đất

Giá trị của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất
5 lý do nên dử dụng dịch vụ của luật thành đô
5 lý do nên dử dụng dịch vụ của Luật Thành Đô

Bài viết tham khảo: Hướng dẫn khởi kiện tranh chấp đất đai

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về vấn đề Xác định giá đất bồi thường như thế nào? Mọi vướng mắc bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7  19001958 để nhận được sự tư vấn hỗ trợ từ Luật Thành Đô.