Chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng dự án đầu tư là một hoạt động diễn ra tương đối phổ biến. Đặc biệt, hoạt động này trong một số trường hợp còn gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, những quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này cũng phức tạp vì liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau. Luật Thành Đô sẽ giúp bạn đọc phân tích, làm rõ hơn về vấn đề này trong bài viết dưới đây.

I. Cơ sở pháp lý

Luật Đất đai 2013

Luật kinh doanh bất động sản 2014

Luật Đầu tư 2020

Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013

II. Khái niệm chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khái niệm về dự án đầu tư có sử dụng đất hiện nay vẫn chưa được quy định trong luật. Tuy nhiên, Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP có quy định về điều kiện để xác định dự án đầu tư có sử dụng đất. Theo đó, một dự án đầu tư đảm bảo đủ 03 điều kiện dưới đây thì được coi là dự án đầu tư có sử dụng đất:

– Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.

– Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.

– Không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, chuyển nhượng dự án đầu tư là hoạt động của nhà đầu tư thực hiện chuyển toàn bộ hoặc một phần dự án thuộc quyền sở hữu của mình cho nhà đầu tư khác. Hoạt động này phải đáp ứng các điều kiện nhất định do pháp luật quy định.

III. Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng dự án đầu tư gắn liền với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ phải tuân theo các điều kiện của Luật Đầu tư mà còn phải tuân thủ các điều kiện liên quan như Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo Luật Đầu tư

Theo quy định tại Điều 46 Luật Đầu tư 2020, dự án đầu tư được chuyển nhượng phải đáp ứng các yêu cầu:

– Dự án hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động

– Đáp ứng các yêu cầu của nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng

– Đáp ứng các  yêu cầu của pháp luật đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

– Đáp ứng điều kiện quy định pháp luật về nhà ở , kinh doanh bất động sản đối với dự án hoặc phần dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản.

– Đáp ứng điều kiện trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định của pháp luật có liên quan.

– Doanh nghiệp nhà nước ngoài các quy định trên có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.

Theo Luật Đất đai

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai được ghi nhận tại khoản 1 Điều 188.

Theo đó, các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo luật này là:

– Có giấy chứng nhận (trừ trường hợp tại khoản 1 Điều 186 hoặc trường hợp nhận thừa kế)

– Đất không có tranh chấp

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án – Trong hời hạn sử dụng đất

IV. Hồ sơ chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để thực hiện hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, nhà đầu tư cần chuẩn bị 01 hồ sơ nộp tới cơ quan đăng ký đầu tư. Căn cứ Điều 37 Nghị định 118/2015/NĐ-CP hướng dấn Luật Đầu tư, hồ sơ cần chuẩn bị gồm:

– Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư

– Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm chuyển nhượng dự án đầu tư;

– Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc tài liệu khác có giá trị pháp lý tương đương;

– Bản sao chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu đối với nhà đầu tư là cá nhân, bản sao Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc tài liệu khác có giá trị pháp lý tương đương đối với nhà đầu tư là tổ chức của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng;

– Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc văn bản quyết định chủ trương đầu tư (nếu có);

– Bản sao Hợp đồng BCC đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC;

– Bản sao một trong các tài liệu sau của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính, bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư, tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư;

V. Thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định là UBND tỉnh nếu dự án do UBND tỉnh cho phép đầu tư. Nếu là dự án do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư thì UBND tỉnh lấy ý kiến các cơ quan có liên quan để báo cáo Thủ tướng quyết định.

Nhà đầu tư muốn chuyển nhượng dự án tiến hành nộp 01 bộ hồ sơ tới cơ quan có thẩm quyền là UBND cấp tỉnh nơi có dự án đầu tư. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ sẽ được trả về để bổ sung, sửa đổi. Trong thời hạn 45 ngày tư ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp tỉnh sẽ xem xét, giải quyết và quyết định đồng ý hoặc không đồng ý chuyển nhượng dự án.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Thành Đô xung quanh vấn đề chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mọi vướng mắc pháp lý cần tư vấn xin vui lòng liên hệ với luật sư của Công ty Luật Thành Đô để được giải đáp miễn phí.