Thực tế cuộc sống có rất nhiều trường hợp người sử dụng đất phải tiến hành đăng ký biến động đất đai như khi đất có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất, thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất,…

Vậy thủ tục đăng ký biến động đất đai như thế nào? Hồ sơ đăng ký biến động đất đai cần những giấy tờ gì? Những thắc mắc pháp lý liên quan sẽ được Luật Thành Đô giải đáp trong bài viết Thủ tục đăng ký biến động đất đai.

thủ tục đăng ký biến động đất đai
Thủ tục đăng ký biến động đất đai

I. CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI

– Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013;

– Nghị định số 43/2014/NĐ – CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai do Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai do Chính phủ ban hành ngày 06 tháng 01 năm 2017;

– Thông tư 156/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định 83/2013/NĐ-CP do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành ngày 06 tháng 11 năm 2013;

– Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 19 tháng 05 năm 2014;

– Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai và sửa đổi thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 29 tháng 09 năm 2017.

II. CÁC TRƯỜNG HỢP PHẢI ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI

Theo quy định tại khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013, các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai gồm:

– Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

– Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

– Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

– Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

– Chuyển mục đích sử dụng đất;

– Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

– Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

– Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

– Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

– Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

– Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

– Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

luật sư tư vấn pháp luật
Luật sư tư vấn pháp luật

III. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI

3.1. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai

Theo quy định tại Điều 85 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai do Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014, trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ đăng ký biến động

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động. Theo quy định tại khoản 2 Điều 60 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai do Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất là:

– Văn phòng đăng ký đất đai

– Những nơi chưa có văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh sẽ tiếp nhận hồ sơ đối với: các tổ chức, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, các cơ sở tôn giáo, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện sẽ tiếp nhận hồ sơ đối với: người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài và được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, những hộ gia đình, các cá nhân, cộng đồng dân cư,…

– Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư có mong muốn nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì UBND xã sẽ là nơi tiếp nhận và trả kết quả. Trong trường hợp đăng ký biến động đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất là cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trong thời hạn tối đa 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ thì UBND cấp xã sẽ phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện tiếp các thủ tục ở bước 3.

Bước 3: Thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất

Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đất đai như sau:

– Thực hiện trích đo địa chính thửa đất đối với những trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất boặc những trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất trước đó.

– Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;

– Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất kết hợp với đăng ký biến động về các nội dung theo quy định tại Điều này thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

3.2. Hồ sơ đăng ký biến động đất đai

Khoản 6 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 19 tháng 05 năm 2014 được sửa đổi bổ sung bởi khoản 4 và khoản 16 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai và sửa đổi thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 29 tháng 09 năm 2017, một bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai bao gồm các giấy tờ sau:

– Mẫu đơn đăng ký biến động đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai và sửa đổi thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 29 tháng 09 năm 2017;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

– Các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động;

+ Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên;

+ Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ;

+ Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;

+ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổ chức đã ghi trên Giấy chứng nhận;

+ Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên;

+ Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiên đối với trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tự nhiên;

+ Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;

+ Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của người có quyền lợi liên quan, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận;

+ Bản sao một trong các giấy tờ: chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm, thể hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận.

3.3. Hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính khi đăng ký biến động đất đai

– Tờ khai Lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01/LPTB ban hành theo Thông tư 156/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định 83/2013/NĐ-CP do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành ngày 06 tháng 11 năm 2013 (bản chính);

– Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (nếu có);

– Tờ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (trừ trường hợp bên chuyển nhượng là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản) theo quy định của pháp luật về thuế (bản chính, nếu có);

– Văn bản của người sử dụng đất đề nghị được miễn, giảm các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai (bản chính) và bản sao các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm theo quy định của pháp luật (bản sao, nếu có);

– Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (bản sao, nếu có);

3.4. Thời hạn giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai

Theo quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai do Chính phủ ban hành ngày 06 tháng 01 năm 2017, thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký biến động đất đai là 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

5 lý do nên dử dụng dịch vụ của luật thành đô
5 lý do nên dử dụng dịch vụ của Luật Thành Đô

Bài viết tham khảo: Bị hàng xóm lấn chiếm đất phải làm như thế nào 

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về vấn đề Thủ tục đăng ký biến động đất đai. Mọi vướng mắc bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7  19001958 để nhận được sự tư vấn hỗ trợ từ Luật Thành Đô.