Theo quy định pháp luật, khi mua chung cư người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay ngày nay mọi người vẫn thường gọi là “sổ hồng”. Tuy nhiên, thực tế có nhiều trường hợp nhà chung cư chưa được cấp sổ hồng nhưng đã đưa vào giao dịch chuyển nhượng.

Tình trạng các chung cư chưa có sổ hồng có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân như: chủ đầu tư dự án không có đủ giấy tờ pháp lý, hoặc các loại giấy tờ không có tính minh bạch; chủ đầu tư xảy ra tranh chấp về các vấn đề như: giải phóng mặt bằng, mức đền bù thiệt hại cho người dân khu vực giải phóng,…; chủ đầu tư sử dụng sổ hồng để đi vay vốn ở ngân hàng.

Vậy trong trường hợp chung cư chưa có sổ hồng thì thủ tục mua chung cư được tiến hành như thế nào? Luật Thành Đô xin tư vấn cụ thể như sau:

I. CĂN CỨ PHÁP LÝ

– Luật Nhà ở số 65/2014/QH13

– Thông tư số 19/2016/TT-BXD Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và nghị định số 99/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.

Thủ tục mua chung cư chưa có sổ hồng
Thủ tục mua chung cư chưa có sổ hồng

II. ĐIỀU KIỆN MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CHƯA CÓ SỔ HỒNG

Theo Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, một trong những điều kiện mua bán nhà ở là phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. 

Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, dù chưa có Giấy chứng nhận (Sổ hồng) thì vẫn được phép mua bán nhà ở. Khi đó, thay vì tiến hành thủ tục sang tên sổ, đối với căn hộ thiếu sổ hồng sẽ tiến hành chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. Cụ thể quy định như sau:

Khoản 2 điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có giấy chứng nhận, trong đó có trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Việc giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán thương mại được quy định tại Khoản 1 điều 123 Luật Nhà ở: Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. 

Điều kiện cụ thể đối với việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được quy định tại Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD như sau:

– Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó;

nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.

III. THỦ TỤC MUA CHUNG CƯ CHƯA CÓ SỔ HỒNG

 Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư chưa được bàn giao/cấp sổ hồng được quy định tại điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, cụ thể gồm các bước sau:

Bước 1: Các bên thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật

Nội dung của văn bản chuyển nhượng bao gồm những thông tin như: Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên; giải quyết tranh chấp…. Mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo hướng dẫn tham khảo tại phụ lục số 24 ban hành kèm theo Thông tư này. 

Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều khoản trong mẫu hợp đồng tham khảo cho phù hợp, nhưng phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính như quy định trên và không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở.

Số lượng hợp đồng: Lập thành 07 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực).

Bước 2: Thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng

– Trường hợp bên bán là tổ chức có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì lập văn bản chuyển nhượng mà không bắt buộc phải công chứng mà do các bên tự thỏa thuận

– Trường hợp bên bán không phải là tổ chức có ngành nghề kinh doanh lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật. 

Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

+) 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

+) Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại;

+) Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: CMND hoặc thẻ CCCD hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó;

+) Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực như giấy tờ về tình trạng hôn nhân… 

Bước 3: Kê khai, nộp các khoản lệ phí, thuế liên quan

Theo hướng dẫn tại Công văn 56877/CT-TTHT ngày 19/7/2019 và điểm g khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được xác định là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Do đó, sau khi hai bên hoàn thành việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định.

Bước 4: Xin xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản đã công chứng

Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ.

Trong vòng 5 ngày kể từ khi nhận các giấy tờ liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được công chứng và nộp đầy đủ thuế, phí từ người bán và người mua. Chủ đầu tư sẽ tiến hành xác nhận và gửi cho bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ sau:

– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư

– Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng

– Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân

– Biên bản bàn giao nhà. 

Bước 5: Nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; 

– Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.

5 lý do nên sử dụng dịch vụ pháp lý của Luật Thành Đô
5 lý do nên sử dụng dịch vụ pháp lý của Luật Thành Đô

Bài viết cùng chủ đề:

Người dân có được thỏa thuận giá bồi thường thu hồi đất không?

Trường hợp nào không được thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp sổ đỏ vay tiền ngân hàng nhưng không có khả năng trả

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về thủ tục mua chung cư chưa có sổ hồng. Nếu quý bạn đọc còn có những băn khoăn, vướng mắc liên quan đến vấn đề này, vui lòng liên hệ qua Tổng đài tư vấn pháp luật 19001958 của Luật Thành Đô để được tư vấn chi tiết./.