Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải nộp tiền

Hiện nay, nhu cầu sử dụng đất đang ngày một thay đổi để phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường. Tuy nhiên không phải ai cũng đã có đất phù hợp với mục đích sử dụng. Do đó, Nhà nước quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để người dân có thể sử dụng đất một cách hiệu quả và phù hợp với mong muốn của mình.

Có những trường hợp nào chuyển mục đích sử dụng đất không phải nộp tiền? Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nào phải nộp tiền theo quy định của luật?

Nếu không phải nộp tiền khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phải tuân theo những thủ tục nào? Tất cả những vướng mắc pháp lý khác liên quan sẽ được Luật Thành Đô trả lời tại bài viết này.

I. Cơ sở pháp lý

– Luật đất đai năm 2013

– Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất

– Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

II. KHÁI QUÁT CHUNG

2.1. Khái niệm

Khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất không được quy định cụ thể trong Luật Đất đai 2013 hay bất kì một văn bản pháp luật nào mà chỉ đề cập đến các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Bên cạnh đó, pháp luật cũng chỉ quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.

Theo đó, ta có thể định nghĩa về chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Chuyển mục đích sử dụng đất là việc thay đổi mục đích sử dụng đất ban đầu theo mục đích sử dụng đất mong muốn của chủ sở hữu bằng việc thực hiện các thủ tục hành chính về chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2.2. Thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất

Theo Điều 59 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

Đối với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh:

“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.”

Đối với Ủy ban nhân dân cấp huyện:

“2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư”

Đối với Ủy ban nhân dân cấp xã, theo Điều 59, Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà chỉ được cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Như vậy, cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.

Ủy ban nhân dân cấp huyện được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, trong trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.

III.Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải nộp tiền

3.1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền

Theo Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định như sau:

– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.

– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.

– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.

– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nêu trên phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Tức là, tùy vào từng trường hợp mà người chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền với các mức khác nhau tùy vào từng mục đích sử dụng của mình.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất về việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp:

Đối với tổ chức kinh tế:

– Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa.

– Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở.

– Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa.

– Chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất.

Đối với hộ gia đình, cá nhân:

– Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

– Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

– Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

– Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở.

Mức tiền phải nộp đối với từng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể trong Nghị định này. Theo đó, tùy vào chủ thể có mong muốn chuyển mục đích sử dụng đất là cá nhân hay tổ chức mà mức phí áp dụng khác nhau.

3.2. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải nộp tiền

Luật Đất đai năm 2013 không quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải nộp tiền, mà từ những trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai ta suy ra các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải nộp tiền.

Đó là các trường hợp không thuộc các quy định tại Khoản này, khi chuyển mục đích sử dụng đất không cần sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo đó họ không phải chịu trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Khi Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT được ban hành thì mới quy định cụ thể về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, quy định này được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 12 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải nộp tiền như sau:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp”

Có 5 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như trên. Theo đó, họ không phải nộp tiền nhưng phải đăng ký biến động đối với đất được chuyển mục đích sử dụng.

Các bài viết liên quan:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Hai thửa đất có được cấp một giấy chứng nhận không?

Kết luận: Như vậy, chỉ những trường phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển mục đích sử dụng đất mới phải nộp tiền. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì người dân không cần nộp tiền nhưng phải đăng ký biến động.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề trách nhiệm hình sự đối với tội đánh bạc. Nếu quý bạn đọc còn có những băn khoăn, vướng mắc liên quan đến vấn đề này, vui lòng liên hệ qua Tổng đài tư vấn pháp luật 0919.089.888 của Luật Thành Đô để được tư vấn chi tiết./.