Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là nhu cầu xuất phát từ thực tiễn sử dụng của người sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào pháp luật cũng cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp vì đảm bảo xuất nông nghiệp chính là bảo vệ nền an ninh lương thực quốc gia. Do đó, những trường hợp nào được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở?

Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở để xây nhà như thể nào? Những thắc mắc pháp lý liên quan sẽ được Luật Thành Đô giải đáp trong bài viết Quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở để xây nhà.

I. CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở

– Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013;

– Nghị định số 43/2014/NĐ – CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai do Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014;

– Nghị định số 140/NĐ-CP về lệ phí trước bạ do Chính phủ ban hành ngày 10 tháng 10 năm 2016;

– Nghị định 01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai do Chính phủ ban hành ngày 06 tháng 01 năm 2017;

– Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 02 tháng 06 năm 2014.

Quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở để xây nhà
Quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở để xây nhà

II. ĐIỀU KIỆN CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở

2.1. Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Điều 52 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phù hợp với các căn cứ sau:

–  Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối

– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013, đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Do đó, nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì cần phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2.2. Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở

Về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Theo đó, cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở là Phòng Tài nguyên và Môi trường (khoản 1 Điều 60 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai do Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014).

Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích xây nhà để ở thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn đất ở (điểm d khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013).

Thời hạn sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân là ổn định lâu dài được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

III. QUY TRÌNH CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở ĐỂ XÂY NHÀ

3.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Theo quy định tại Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai do Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

Bước 2: Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Theo điểm b khoản 1 Điều 40 Nghị định 01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai do Chính phủ ban hành ngày 06 tháng 01 năm 2017, thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.

3.2. Hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp sáng đất ở 

Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 02 tháng 06 năm 2014, hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở gồm:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 1 Phụ lục ban hành kèm Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 02 tháng 06 năm 2014;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Ngoài ra, trên thực tế khi đi nộp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép thì còn phải nộp bản sao y chứng minh thư nhân dân và sổ Hộ khẩu.

3.3. Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

* Tiền sử dụng đất

Theo điểm a, điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ – CP quy định về thu tiền sử dụng đất do Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014, hộ gia đình, cá nhân khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì phải đóng tiền sử dụng đất.

– Trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 sang làm đất ở;

Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì số tiền sử dụng đất thu bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tiền sử dụng đất cần nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất = Tiền sử dụng đất áp dụng với đất ở – tiền sử dụng đất áp dụng với đất nông nghiệp

* Lệ phí trước bạ

Nếu khu đất nông nghiệp đã được cấp sổ đỏ và không phải nộp lệ phí trước bạ, khi chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở thì phải nộp khoản phí này vì đất ở không thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ theo Điều 9 Nghị định số 140/NĐ-CP về lệ phí trước bạ do Chính phủ ban hành ngày 10 tháng 10 năm 2016).

Lệ phí trước bạ được tính theo giá đất do địa phương quy định tại thời điểm tính:

Lệ phí trước bạ = giá 1m2 đất theo Bảng giá đất (đồng/m2)  x Diện tích đất phải chịu lệ phí (m2) x Mức tỷ lệ thu lệ phí trước bạ (%).

Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5% (khoản 1 Điều 7 Nghị định số 140/NĐ-CP về lệ phí trước bạ do Chính phủ ban hành ngày 10 tháng 10 năm 2016).

5 lý do nên sử dụng dịch vụ pháp lý Luật Thành Đô 0919.089.888

Bài viết tham khảo: Xác định giá đất bồi thường như thế nào

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về vấn đề Quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở để xây nhà. Mọi vướng mắc bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 0919.089.888 để nhận được sự tư vấn hỗ trợ từ Luật Thành Đô.