Thế chấp quyền sử dụng đất đã và đang diễn ra sôi động và ngày càng phổ biến trong bối cảnh kinh tế thị trường hiện nay. Quyền sử dụng đất trở thành tài sản bảo đảm, làm trung gian tài chính, là cầu nối để các tổ chức tín dụng luân chuyển vốn cho nền kinh tế.

Pháp luật đất đai nước ta đã quy định rất cụ thể về các điều kiện, thủ tục thế chấp, trong đó nêu rõ những trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất. Luật Thành Đô xin tư vấn về các quy định đó như sau:

I. CĂN CỨ PHÁP LÝ

– Luật đất đai số 45/2013/QH13

– Bộ Luật dân sự số 91/2015/QH13

Trường hợp nào không được thế chấp quyền sử dụng đất
Trường hợp nào không được thế chấp quyền sử dụng đất

II. ĐIỀU KIỆN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Điều 317 Bộ Luật dân sự 2015 quy định, thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).

Theo đó, có thể hiểu thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao đất cho bên nhận thế chấp. Trong trường hợp này, bên thế chấp sẽ giao Giấy chứng nhận cho bên nhận thế chấp. 

Theo điều 188 Luật đất đai 2013, được thế chấp quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168, cụ thể:

+ Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.

+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Lưu ý: 

+) Ngoài các điều kiện nêu trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện đối với từng trường hợp được quy định chi tiết tại điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013.

+) Việc thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

III. CÁC TRƯỜNG HỢP KHÔNG ĐƯỢC THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Theo quy định tại điều 188 nêu trên thì nếu đất không đáp ứng đủ những điều kiện đó thì không được tiến hành thế chấp sổ đỏ. Cụ thể, người sử dụng đất không có sổ đỏ hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất; đất đang có tranh chấp; quyền sử dụng đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án; đất hết hạn sử dụng.

Bên cạnh đó, có một số trường hợp khác không được thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

Trường hợp 1: Người đang có nghĩa vụ quản lý di sản là quyền sử dụng đất 

Điểm b Điều 617 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của người quản lý di sản được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thỏa thuận cử ra, như sau:

Điều 617. Nghĩa vụ của người quản lý di sản

………

b) Bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản

Do đó, nếu người bảo quản di sản đang trong thời gian bảo quản di sản của người khác thì không được sử dụng tài sản đó để thế chấp. Trong trường hợp này, người quản lý di sản có quyền thế chấp nếu hết thời hạn bảo quản mà không có người thừa kế nhận di sản thì tòa án ra quyết định giao di sản cho người quản lý. 

Trường hợp 2: Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư. 

Theo khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai năm 2013 quy định Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Trường hợp 3: Đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng. 

Khoản 1 điều 156 Luật đất đai 2013 quy định đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng tại cảng hàng không, sân bay bao gồm:

– Đất xây dựng trụ sở các cơ quan quản lý nhà nước hoạt động thường xuyên tại cảng hàng không, sân bay;

– Đất xây dựng các hạng mục thuộc kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay gồm đất để xây dựng đường cất hạ cánh, đường lăn, sân đỗ tàu bay, cơ sở bảo đảm hoạt động bay, bảo đảm an ninh hàng không, khẩn nguy sân bay, hàng rào, đường công vụ, đường giao thông nội cảng và các công trình, khu phụ trợ khác của sân bay;

– Đất xây dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân bay;

– Đất xây dựng công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ phi hàng không.

Đồng thời tại khoản 4 điều này quy định: tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay phải sử dụng đất đúng mục đích; không được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

5 lý do nên sử dụng dịch vụ pháp lý của Luật Thành Đô
5 lý do nên sử dụng dịch vụ pháp lý của Luật Thành Đô

Bài viết cùng chủ đề không được thế chấp quyền sử dụng đất:

Thế chấp sổ đỏ vay tiền ngân hàng nhưng không có khả năng trả

Có được thế chấp một sổ đỏ ở nhiều ngân hàng không

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về các trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất. Nếu quý bạn đọc còn có những băn khoăn, vướng mắc liên quan đến vấn đề này, vui lòng liên hệ qua Tổng đài tư vấn pháp luật 19001958 của Luật Thành Đô để được tư vấn chi tiết./.