Phân tích quy định pháp luật về thời hạn sử dụng đất

Khái niệm thời hạn sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được Nhà nước cho phép chiếm hữu, quản lý, sử dụng một diện tích đất nhất định, được cho thuê, được công nhận hoặc được nhận chuyển nhượng từ người khác.

Theo Mục 1 Chương 10 Luật đất đai, thời hạn sử dụng đất gồm sử dụng đất ổn định lâu dài và sử dụng đất có thời hạn. Trong đó, quy định cụ thể về thời gian sử dụng trong trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Các quy định pháp luật về thời hạn sử dụng đất

1. Đất sử dụng ổn định lâu dài

Đất sử dụng ổn định lâu dài được hiểu là đất mà người sử dụng đất được pháp luật cho phép sử dụng lâu dài, liên tục, không xác định thời hạn cụ thể của việc chấm dứt quyền sử dụng đất. Theo Điều 125, đất được giao sử dụng ổn định, lâu dài áp dụng với một số loại đất nhằm đảm bảo nhu cầu thiết yếu và quyền cơ bản của con người, đảm bảo việc bảo tồn thiên nhiên, môi trường, an ninh quốc phòng của quốc gia, bảo tồn những giá trị văn hóa của dân tộc….Cụ thể:

– Các loại đất phi nông nghiệp không sử dụng vào mục đích kinh doanh: đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính; đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;

– Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

– Đất do nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng để bảo tồn bản sắc dân tộc;

– Đất ở;

– Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128;

– Các loại đất chuyên dùng: đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất cơ sở tôn giáo, đất tín ngưỡng.

2. Đất sử dụng có thời hạn

Theo Điều 126, việc quy định về thời hạn sử dụng đất sẽ được xác định theo các trường hợp gắn với những trường hợp cụ thể phù hợp với nguồn gốc của mảnh đất được sử dụng, nhà là đất được giao, cho thuê, hay được công nhận quyền sử dụng đất, và phụ thuộc vào chủ sử dụng hợp pháp tài sản là cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức. Hiện nay áp dụng 4 mức thời hạn sử dụng đất (5 năm, 50 năm, 70 năm và 99 năm). Cụ thể: 

* Đối với đất thuộc trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân

– Thời hạn 50 năm áp dụng với đất mà hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất để trực tiếp sản xuất nông nghiệp dù loại đất được giao là đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất rừng sản xuất, hay đất chưa xác định mục đích sử dụng

– Thời hạn không quá 50 năm áp dụng với:

+) Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

+) Đất mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.

+) Đất nông nghiệp mà Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng

* Đối với đất thuộc trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất là tổ chức.

– Thời hạn không quá 50 năm áp dụng với tổ chức được giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; hoặc để sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp; thực hiện dự án đầu tư hoặc áp dụng với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.

– Thời hạn không quá 70 năm áp dụng với:

+) Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, nhưng dự án đầu tư lớn, khả năng thu hồi vốn chậm; nên cần nhiều thời gian để thu hồi vốn

+) Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vào những vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc vùng đặc biệt khó khăn.

+) Đất dùng để xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính thuộc tất cả các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục… và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh.

– Thời hạn không quá 99 năm áp dụng với đất cho thuê để xây dựng công trình làm trụ sở làm việc tại Việt Nam của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. 

Lưu ý: Cả hộ gia đình, cá nhân và tổ chức khi  được Nhà nước thuê đất thuộc quỹ đất của xã, phường, thị trấn thì thời hạn sử dụng đất đều được xác định là 5 năm. 

3.Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Theo Điều 127 Luật đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng tùy thuộc vào chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức: 

* Đối với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

– Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng chuyển sang sử dụng vào mục đích khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. 

– Đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối chuyển sang trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài

– Chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất gồm đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê.

– Chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài.

* Đối với người sử dụng đất là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

– Thời hạn sử dụng đất đối thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo dự án đầu tư

– Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì tổ chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài.

4. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất

Theo Điều 128 Luật Đất đai, đối với loại đất được sử dụng có thời hạn thì người chuyển quyền được sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại; đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì người nhận chuyển quyền được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Bài viết cùng chủ đề:

Quy định pháp luật về nộp tiền sử dụng đất