Giá bồi thường khi thu hồi đất là vấn đề được nhiều người quan tâm hiện nay.  Việc thu hồi đất để thực hiện dự án diễn ra ngày càng nhiều. Tuy nhiên, không ít các trường hợp khiến người dân bức xúc vì chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa được thỏa đáng. Cụ thể, giá đất bồi thường thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. 

Nhiều người vẫn thắc mắc người bị thu hồi đất có được thỏa thuận với Nhà nước về giá đất khi bị thu hồi hay không và nếu có thì pháp luật quy định về vấn đề này như thế nào? Luật Thành Đô xin tư vấn cụ thể như sau:

Câu hỏi: Gia đình tôi có một thửa đất diện tích 300m2 đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và gia đình tôi hiện tại đang sinh sống ổn định trên thửa đất đó. Mới đây, có một công ty muốn về tại địa phương này xây dựng nhà máy sản xuất bánh kẹo và thửa đất của gia đình anh Mạnh nằm trong khu vực dự kiến xây dựng nhà máy nêu trên.

Khu đất thực hiện dự án cũng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp này, tôi có được thỏa thuận về giá bồi thường và giá đất với chủ đầu tư hay không?

Người dân có được thỏa thuận giá bồi thường thu hồi đất không ?
Người dân có được thỏa thuận giá bồi thường thu hồi đất không ?

Luật sư trả lời:

I. CĂN CỨ PHÁP LÝ

– Luật đất đai số 45/2013/QH13

– Nghị định số 47/2014/NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP

– Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và Sửa đổi bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

II. TRƯỜNG HỢP NGƯỜI DÂN ĐƯỢC THỎA THUẬN GIÁ BỒI THƯỜNG THU HỒI ĐẤT

Hiện nay, pháp luật về đất đai quy định cụ thể về hai trường hợp thu hồi đất. 

Thứ nhất là trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định tại Điều 61 và Điều 62 Luật Đất đai 2013. 

Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp này, người sử dụng đất không được thỏa thuận về giá bồi thường mà giá sẽ được xác định theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm quyết định thu hồi đất (theo quy định tại Khoản 2 Điều 74, Điểm đ Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013)

Thứ hai là cơ chế Nhà nước không thu hồi đất mà chủ đầu tư và người sử dụng đất tự thỏa thuận việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 

Trong trường hợp này, chủ đầu tư được sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh (vì lợi ích doanh nghiệp, không thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) theo phương thức thỏa thuận với người sử dụng đất thông qua các hình thức: mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cụ thể quy định tại điều 73 Luật đất đai 2013 như sau:

– Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

– Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.

Tuy nhiên, việc sử dụng đất phải đảm bảo nguyên tắc được quy định tại Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, theo đó:

– Trường hợp người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư và người sử dụng đất trực tiếp thỏa thuận về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và giá trị vốn góp.

– Trường hợp người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê và người sử dụng đất sẽ không được quyền thỏa thuận về giá bồi thường. 

Như vậy, trong trường hợp của bạn, gia đình bạn có đất nằm trong khu vực mà phía công ty dự kiến xây dựng nhà máy và không thuộc trường hợp thu hồi theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 Luật Đất đai năm 2013.

Trong trường hợp này khi phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và bạn có thể đàm phán và thỏa thuận trực tiếp với đại diện của doanh nghiệp về giá đền bù khi thu hồi đất nếu không đồng ý với mức giá đền bù mà doanh nghiệp đưa ra.

III. CÁCH THỨC THỎA THUẬN VỀ VIỆC BỒI THƯỜNG ĐẤT 

     Phương thức thỏa thuận về việc bồi thường đất trong trường hợp đất thu hồi để thực hiện mục đích sản xuất, kinh doanh của chủ đầu tư với người có đất bị thu hồi được quy định tại Điều 4 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cụ thể như sau:

– Chủ đầu tư gửi văn bản đến cơ quan tài nguyên và môi trường nơi có đất đề nghị thu hồi đất để cho chủ đầu tư thuê.

-Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện như quy định về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

– Chủ đầu tư có trách nhiệm ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền thuê đất phải nộp; mức được trừ không vượt quá tiền thuê đất phải nộp.

5 lý do nên sử dụng dịch vụ pháp lý của Luật Thành Đô
5 lý do nên sử dụng dịch vụ pháp lý của Luật Thành Đô

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề người dân có được thỏa thuận giá bồi thường thu hồi đất không? Nếu quý bạn đọc còn có những băn khoăn, vướng mắc liên quan đến vấn đề này, vui lòng liên hệ qua Tổng đài tư vấn pháp luật 19001958 của Luật Thành Đô để được tư vấn chi tiết./.