Điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn vào doanh nghiệp, hợp tác kinh doanh

Nhà đầu tư nước ngoài đang đẩy mạnh đầu tư vào thị trường Việt Nam, họ có các dự án đầu tư được phát triển ở Việt Nam. Tuy nhiên khi đi vào hoạt động, nhà đầu tư muốn sử dụng đất, tài sản gắn liền thuộc dự án đầu tư để góp vốn vào doanh nghiệp, hợp tác kinh doanh, do đó cần tiến hành thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư. Để giúp Quý khách hàng nắm rõ hơn về vấn đề này, Luật Thành Đô trân trọng giới thiệu bài viết: “Điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp sử dụng đất, tài sản gắn liền đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn vào doanh nghiệp, hợp tác kinh doanh”.

I. CĂN CỨ PHÁP LÝ

– Luật đầu tư 2020;

– Luật doanh nghiệp 2020;

– Luật đất đai 2013;

– Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật đầu tư;

– Nghị định 01/2021/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp;

-Thông tư 03/2021/TT-BKHĐT quy định biểu mẫu văn bản, báo cáo liên quan đến hoạt động đầu tư tại Việt Nam, đầu từ Việt Nam ra nước ngoài và xúc tiến đầu tư;

– Thông tư 01/2021/TT-BKHĐT hướng dẫn về đăng ký doanh nghiệp;

– Các văn bản pháp luật khác có liên quan.

II. QUY ĐỊNH VỀ GÓP VỐN VÀO DOANH NGHIỆP DOANH NGHIỆP, HỢP TÁC KINH DOANH BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN ĐẤT

2.1. Quy định về việc góp vốn, tài sản góp vốn vào doanh nghiệp, hợp tác kinh doanh

– Góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty, bao gồm góp vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ của công ty đã được thành lập;

– Điều 34 Luật doanh nghiệp 2020 quy định về tài sản góp vốn như sau:

Điều 34. Tài sản góp vốn

1. Tài sản góp vốn là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.

2. Chỉ cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu hợp pháphoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản quy định tại khoản 1 Điều này mới có quyền sử dụng tài sản đó để góp vốn theo quy định của pháp luật.

Theo đó, cá nhân, tổ chức có thể góp vốn thành lập doanh nghiệp, hợp tác kinh doanh bằng Quyền sử dụng đất, tuy nhiên cá nhân, tổ chức đó phải là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản.

– Giá trị quyền sử dụng đất, tài sản trên đất dùng để góp vốn vào doanh nghiệp phải được các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc đồng thuận hoặc do một tổ chức thẩm định giá định giá.

Các bài viết cùng chuyên mục:

Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư

Sáp nhập, chia tách dự án đầu tư

2.2. Điều kiện thực hiện góp vốn thành lập doanh nghiệp, hợp tác kinh doanh bằng QSD đất, tài sản trên đất

– Người sử dụng đất được thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

(1) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp khác theo quy định của Luật đất đai năm 2013;

(2) Đất không có tranh chấp;

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

(4) Trong thời hạn sử dụng đất.

– Ngoài ra, trong trường hợp góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, phải đáp ứng các điều kiện sau:

(1) Đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ;

(2) Việc triển khai dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

(3) Phải có phương án góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất được người sử dụng đất thuộc khu vực đất dự kiến thực hiện dự án đồng thuận và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt;

(4) Phải đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong khu vực dự án.

III. ĐIỀU CHỈNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG TRƯỜNG HỢP SỬ DỤNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THUỘC DỰ ÁN ĐẦU TƯ ĐỂ GÓP VỐN VÀO DOANH NGHIỆP

Điều 52 Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật đầu tư quy định về việc điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp sử dụng quyền sử đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn vào doanh nghiệp, theo đó nhà đầu tư được sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn vào doanh nghiệp theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật doanh nghiệp và pháp luật có liên quan.

3.1. Điều kiện nhà đầu tư sử dụng quyền sử đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn vào doanh nghiệp

Việc góp vốn phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

(1) Điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người có tài sản gắn liền với đất; quyền và nghĩa vụ của người nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; điều kiện góp vốn và nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

(2) Điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản (nếu có);

(3) Điều kiện quy định tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận nhà đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, thỏa thuận giữa cơ quan có thẩm quyền và nhà đầu tư (nếu có);

(4) Điều kiện góp vốn và nhận vốn góp bằng tài sản của doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp, pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công và pháp luật có liên quan;

(5) Điều kiện góp vốn đáp ứng các quy định về điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài, bảo đảm quốc phòng an ninh, quy định của pháp luật về đất đai và điều kiện nhận quyền sử dụng đất, điều kiện sử dụng đất tại đảo, xã, phường, thị trấn biên giới, xã, phường thị trấn ven biển đối với nhà đầu tư nước ngoài/ tổ chức kinh tế hoặc nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc có đa số thành viên hợp danh là cá nhân nước ngoài đối với tổ chức kinh tế là công ty hợp danh;

(6) Thực hiện các nghĩa vụ về tài chính với Nhà nước (nếu có) theo quy định của pháp luật.

3.2. Hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp sử dụng đất, tài sản gắn liền đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn vào doanh nghiệp

Nhà đầu tư góp vốn lập hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư gồm:

(1) Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư;

(2) Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm góp vốn;

(3) Thỏa thuận của các cổ đông, thành viên về việc sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đang hoạt động;

(4) Bản sao tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư góp vốn, nhà đầu tư nhận góp vốn;

(5) Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận nhà đầu tư (nếu có) của bên góp vốn;

(6) Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.

(7) Văn bản ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác thực hiện thủ tục (nếu có).

3.3. Thủ tục sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn vào doanh nghiệp

Thủ tục được thực hiện qua 2 bước như sau:

Bước 1: Đăng ký thành lập doanh nghiệp hoặc góp vốn vào doanh nghiệp theo quy định của pháp luật doanh nghiệp;

Bước 2: Nhà đầu tư góp vốn nộp hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư và thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư.

3.4. Thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn vào doanh nghiệp

(1) Đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và việc góp vốn làm thay đổi nội dung Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc một trong các trường hợp sau:

+ Thay đổi mục tiêu đã được quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; bổ sung mục tiêu thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư;

+ Thay đổi quy mô diện tích đất sử dụng trên 10% hoặc trên 30 ha, thay đổi địa điểm đầu tư;

+ Thay đổi tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên làm thay đổi quy mô dự án đầu tư;

+ Kéo dài tiến độ thực hiện dự án đầu tư mà tổng thời gian đầu tư dự án vượt quá 12 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu;

+ Điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án đầu tư;

+ Thay đổi công nghệ đã được thẩm định, lấy ý kiến trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư;

+ Thay đổi nhà đầu tư của dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trước khi dự án khai thác, vận hành hoặc thay đổi điều kiện đối với nhà đầu tư (nếu có).

– Trong trường hợp này, đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Chính Phủ thì nhà đầu tư nộp 08 bộ hồ sơ theo quy định tại Mục 3.2 cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư; đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì nhà đầu tư nộp 04 bộ hồ sơ theo quy định tại Mục 3.2 cho Cơ quan đăng ký đầu tư; đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc của Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì nhà đầu tư nộp 04 bộ hồ sơ theo quy định tại Mục 3.2 cho Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án.

– Trường hợp góp một phần quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không thuộc một trong các trường hợp quy định của Luật Đầu tư thì nhà đầu tư góp vốn không phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư.

(2) Đối với dự án đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng không thuộc trường hợp quy định của Luật Đầu tư, trường hợp việc góp vốn làm thay đổi nội dung Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư góp vốn nộp 01 bộ hồ sơ quy định tại Mục 3.2 cho Cơ quan đăng ký đầu tư để thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư.

(3) Trường hợp thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì nhà đầu tư và tổ chức kinh tế đó phải đáp ứng các điều kiện quy định. Tổ chức kinh tế do nhà đầu tư thành lập được kế thừa quyền và nghĩa vụ thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư đó. Nhà đầu tư thành lập tổ chức kinh tế thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định

Lưu ý: Việc chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn của thành viên, cổ đông cho doanh nghiệp thực hiện theo quy định của pháp luật doanh nghiệp và pháp luật liên quan.

IV. ĐIỀU CHỈNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG TRƯỜNG HỢP SỬ DỤNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THUỘC DỰ ÁN ĐẦU TƯ ĐỂ HỢP TÁC KINH DOANH

4.1. Điều kiện nhà đầu tư sử dụng quyền sử đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để hợp tác kinh doanh

Việc hợp tác kinh doanh theo phải đáp ứng các điều kiện sau:

(1) Điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người có tài sản gắn liền với đất; quyền và nghĩa vụ của người nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; điều kiện góp vốn và nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

(2) Điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản (nếu có);

(3) Điều kiện quy định tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận nhà đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, thỏa thuận giữa cơ quan có thẩm quyền và nhà đầu tư (nếu có);

(4) Điều kiện góp vốn và nhận vốn góp bằng tài sản của doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp, pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công và pháp luật có liên quan;

(5) Điều kiện góp vốn đáp ứng các quy định về điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài, bảo đảm quốc phòng an ninh, quy định của pháp luật về đất đai và điều kiện nhận quyền sử dụng đất, điều kiện sử dụng đất tại đảo, xã, phường, thị trấn biên giới, xã, phường thị trấn ven biển đối với nhà đầu tư nước ngoài/ tổ chức kinh tế hoặc nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc có đa số thành viên hợp danh là cá nhân nước ngoài đối với tổ chức kinh tế là công ty hợp danh;

(6) Thực hiện các nghĩa vụ về tài chính với Nhà nước (nếu có) theo quy định của pháp luật.

(7) Điều kiện hợp tác kinh doanh theo quy định của pháp luật có liên quan (nếu có).

4.2. Hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp sử dụng đất, tài sản gắn liền đất thuộc dự án đầu tư để hợp tác kinh doanh

Nhà đầu tư hợp tác kinh lập hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư gồm:

(1) Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư;

(2) Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm hợp tác kinh doanh;

(3) Bản sao hợp đồng hợp tác kinh doanh;

(4) Bản sao tài liệu về tư cách pháp lý của các bên tham gia hợp tác kinh doanh;

(5) Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận nhà đầu tư (nếu có) của nhà đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để hợp tác kinh doanh;

(6) Bản sao một trong các giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và và tài sản khác gắn liền với đất;

(7) Bản sao một trong các tài liệu sau của bên tham gia hợp tác kinh doanh: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất hoặc báo cáo kiểm toán vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính, bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư, tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư.

(8) Văn bản ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác thực hiện thủ tục (nếu có).

4.3. Thủ tục sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để hợp tác kinh doanh

(1) Trường hợp việc hợp tác kinh doanh làm thay đổi nội dung Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc thay đổi nội dung Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc một trong các trường hợp sau:

+ Thay đổi mục tiêu đã được quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; bổ sung mục tiêu thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư;

+ Thay đổi quy mô diện tích đất sử dụng trên 10% hoặc trên 30 ha, thay đổi địa điểm đầu tư;

+ Thay đổi tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên làm thay đổi quy mô dự án đầu tư;

+ Kéo dài tiến độ thực hiện dự án đầu tư mà tổng thời gian đầu tư dự án vượt quá 12 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu;

+ Điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án đầu tư;

+ Thay đổi công nghệ đã được thẩm định, lấy ý kiến trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư;

+ Thay đổi nhà đầu tư của dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trước khi dự án khai thác, vận hành hoặc thay đổi điều kiện đối với nhà đầu tư (nếu có).

– Trong trường hợp này, đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Chính Phủ thì nhà đầu tư nộp 08 bộ hồ sơ theo quy định tại Mục 4.2 cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư; đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì nhà đầu tư nộp 04 bộ hồ sơ theo quy định tại Mục 4.2 cho Cơ quan đăng ký đầu tư; đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc của Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì nhà đầu tư nộp 04 bộ hồ sơ theo quy định tại Mục 4.2 cho Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án.

(2) Trường hợp việc hợp tác kinh doanh không làm thay đổi nội dung Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc không làm thay đổi nội dung Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định của Luật Đầu tư 2020, nhà đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để hợp tác kinh doanh không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư.

Trên đây là bài viết của Luật Thành Đô về điều kiện, hồ sơ và thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp sử dụng đất, tài sản gắn liền đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn vào doanh nghiệp, hợp tác kinh doanh. Quý khách hàng tham khảo bài viết này, nếu có bất kỳ thắc mắc nào vui lòng liên hệ Luật Thành Đô để được giải đáp và hướng dẫn thủ tục.