Thuế là khoản thu nộp bắt buộc của người nộp thuế cho nhà nước. Các nhà nước trên thế giới cũng như Việt Nam quy định nhiều loại thuế nhằm bổ sung tài chính cho ngân sách nhà nước như: thuế đánh vào thu nhập, thuế đánh vào tài sản, thuế đánh vào tiêu dùng… Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi làm rõ các quy định về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản – là một loại thuế đánh vào thu nhập của cá nhân.

I. CƠ SỞ PHÁP LÝ

– Luật Thuế thu nhập cá nhân

– Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân

– Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân (được sửa đổi bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC), sau đây ghi là Thông tư 111/2013/TT-BTC.

II. NGƯỜI NỘP THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN

Với bản chất là thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản do cá nhân phát sinh thu nhập chịu thuế nộp. Người nộp thuế là cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú theo quy định tại Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 2 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP.

Cá nhân cư trú là người đáp ứng một trong các điều kiện sau đây: (i) Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam; (ii) Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn. Cá nhân không cư trú là người không đáp ứng các điều kiện trên.

Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu, người nộp thuế là từng cá nhân đồng sở hữu bất động sản.

Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.

III. THU NHẬP CHỊU THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN

Theo quy định về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản hiện hành, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhương bất động sản, bao gồm:

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trong đó, tài sản gắn liền với đất bao gồm các loại tài sản như: Nhà ở (kể cả nhà ở hình thành trong tương lai), kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất (kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai), tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.

– Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

– Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

– Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

(Khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân; khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC)

Khi cá nhân phát sinh thu nhập thuộc một trong các trường hợp trên thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.

IV. CÁC TRƯỜNG HỢP ĐƯỢC MIỄN THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN

Bên cạnh quy định về đối tượng/các trường hợp phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, pháp luật Việt Nam cũng quy định về các trường hợp được miễn thuế.

Theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn tại Nghị định 65/2013/NĐ-CP, trường hợp phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nhưng cá nhân được miễn thuế bao gồm:

– Trường hợp chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

– Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Trong đó, cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam phải đáp ứng các điều kiện sau:

(i) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

(ii) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

(iii) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ.

V. QUY ĐỊNH CĂN CỨ TÍNH THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN

Quy định về căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là cơ sở để người nộp thuế, cơ quan có thẩm quyền xác định mức thuế phải nộp.

Theo Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC, căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng * Thuế suất 2%

Trong đó, giá chuyển nhượng được xác định là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Giá chuyển nhượng do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thỏa thuận. Trong thực tế, có rất nhiều trường hợp các bên thỏa thuận ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quá thấp nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế cho cơ quan nhà nước. Quý khách hàng cần lưu ý đây là hành vi trái pháp luật và có khả năng bị truy cứu trách nhiệm hành chính hoặc hình sự đối với hành vi trốn thuế.

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

Bài viết cùng chủ đề:

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản