Hiện nay, hoạt động chuyển nhượng nhà đất, nhà xưởng… của doanh nghiệp (kinh doanh bất động sản hoặc không) diễn ra ngày càng sôi động trên khắp các tỉnh, thành phố. Khi thực hiện việc chuyển nhượng, doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý đến các vấn đề về thuế và phí, đặc biệt là thuế thu nhập doanh nghiệp. Vậy theo pháp luật hiện nay, thuế thu nhập doanh nghiệp trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định cụ thể như thế nào? Luật Thành Đô xin tư vấn cụ thể như sau:

I. CĂN CỨ PHÁP LÝ

– Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/VBHN-VPQH

– Thông tư số 78/2014/TT-BTC Hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP Quy định và hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.

– Thông tư số 151/2014/TT-BTC Hướng dẫn thi hành Nghị định số 91/2014/NĐ-CP Về việc sửa đổi, bổ sung một số điều tại các Nghị định quy định về thuế.

Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản
Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản

II. ĐỐI TƯỢNG CHỊU THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN

Doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được quy định bởi Điều 16 Thông tư 78/2014/TT-BTC bao gồm: 

– Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản; 

– Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.

Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm: 

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật); 

– Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; 

– Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; 

– Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất; 

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.

Lưu ý: Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.

III. CĂN CỨ TÍNH THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN

Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất, trong đó: 

 

Thu nhập tính thuế

 

= Thu nhập chịu thuế  –  Các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng BĐS của các năm trước (nếu có)

3.1. Thu nhập chịu thuế

 

Thu nhập chịu thuế

 

=  Doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng BĐS Giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS

Cụ thể :

* Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

– Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).

– Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

* Chi phí chuyển nhượng bất động sản

Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:

– Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất

– Chi phí đền bù thiệt hại về đất.

– Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu.

– Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.

– Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất.

– Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng.

– Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông…

– Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất.

– Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng.

Lưu ý: 

+) Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí. Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản so với tổng doanh thu của doanh nghiệp.

+) Không được tính vào chi phí chuyển nhượng bất động sản các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác.

3.2. Thuế suất

Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản hiện nay là 20%. 

3.3. Xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp

Số thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 20%. 

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế. Không áp dụng mức thuế suất ưu đãi; thời gian miễn thuế, giảm thuế đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Hồ sơ khai thuế, nộp thuế, chứng từ nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phát sinh tại địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng là căn cứ làm thủ tục quyết toán thuế nơi đặt trụ sở chính.

IV. KHAI THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN

Khoản 4 Điều 16 Thông tư số 151/2014/TT-BTC quy định về khai thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau:

4.1. Đối với doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản

 – Đây là doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản. Trường hợp này, doanh nghiệp khai thuế thu nhập doanh nghiệp tạm tính theo từng lần phát sinh chuyển nhượng bất động sản. 

 – Hồ sơ khai thuế thu nhập doanh nghiệp theo từng lần chuyển nhượng bất động sản là Tờ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo mẫu số 02/TNDN. 

4.2. Đối với doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản

– Đây là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản. Trường hợp này, doanh nghiệp thực hiện nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tạm tính hàng quý theo quy định.

– Kết thúc năm tính thuế, doanh nghiệp làm thủ tục quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp cho toàn bộ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo quý hoặc theo từng lần phát sinh.

4.3. Đối với doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức

– Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo doanh thu trừ chi phí.

– Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm.

Khi bàn giao bất động sản, doanh nghiệp phải quyết toán chính thức số thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

5 lý do nên sử dụng dịch vụ pháp lý của Luật Thành Đô
5 lý do nên sử dụng dịch vụ pháp lý của Luật Thành Đô

Bài viết cùng chủ đề:

Thủ tục mua chung cư chưa có sổ hồng

Người dân có được thỏa thuận giá bồi thường thu hồi đất không ?

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Nếu quý bạn đọc còn có những băn khoăn, vướng mắc liên quan đến vấn đề này, vui lòng liên hệ qua Tổng đài tư vấn pháp luật 19001958 của Luật Thành Đô để được tư vấn chi tiết./.