Xây nhà trên đất nông nghiệp là vấn đề được nhiều người quan tâm hiện nay. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đồng thời Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định pháp luật. Pháp luật đã quy định về nghĩa vụ của người sử dụng là phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Việc sử dụng đất đúng mục đích có ý nghĩa to lớn trong hoạt động quản lý của Nhà nước. Do đó, pháp luật hiện hành đã đặt ra các quy định xử lý những trường hợp sử dụng không đúng mục đích sử dụng đất với từng mức độ vi phạm khác nhau.

Câu hỏi: Nhờ Luật sư tư vấn giúp: Gia đình tôi có một mảnh đất trồng lúa gần sát mặt đường quốc lộ với diện tích là 0.37 héc ta. Do nhu cầu của gia đình muốn xây dựng một căn nhà trên mảnh đất này nên vào đầu năm 2020 gia đình tôi đã cho người đổ đất và san bằng mảnh đất đó để xây dựng nhà ở kiên cố.

Khi công trình nhà ở đang chuẩn bị cất thì xã đến yêu cầu tháo dỡ vì cho rằng bảo đây là đất nông nghiệp (đất lúa) không được xây dựng nhà ở. Vậy luật sư cho tôi hỏi, việc tôi xây nhà trên đất nông nghiệp trên có vi phạm pháp luật hay không (vì mảnh đất này gia đình tôi không còn muốn sử dụng vào mục đích nông nghiệp nữa)?

Luật sư trả lời:

I. CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ XÂY NHÀ TRÊN ĐẤT NÔNG NGHIỆP

Luật Đất đai số 45/2013/QH13;

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;

Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai;

Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

II. GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG XÂY NHÀ TRÊN ĐẤT NÔNG NGHIỆP

Theo căn cứ tại Khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định những hành vi bị nghiêm cấm:

“1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích”.

Căn cứ quy định trên của pháp luật, cá nhân phải có nghĩa vụ thực hiện đúng nghĩa vụ sử dụng đất. Như bạn đã trao đổi thì gia đình bạn có một mảnh đất nông nghiệp và bạn đã sử dụng để xây dựng nhà ở kiên cố. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật thì đất nông nghiệp chỉ được sử dụng để sản xuất nông nghiệp. Chính vì vậy, việc bạn xây dựng nhà ở trên phần mảnh đất nông nghiệp được giao này là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai “sử dụng đất không đúng mục đích”.

Đối với hành vi xây dựng nhà kiên cố trên đất nông nghiệp của gia đình bạn sẽ bị xử phạt hành chính và khắc phục hậu quả theo quy định của pháp luật tại Khoản 3, 4 Điều 6 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai như sau:

“Điều 6. Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

1. Chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

2. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.”

Như vậy, trong trường hợp này bạn sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định trên với mức phạt tiền là từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng. Ngoài ra, bạn buộc phải tháo dỡ công trình đã xây dựng, khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.

III. THỦ TỤC CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

Để có thể xây dựng nhà trên mảnh đất nông nghiệp trên mà được công nhận là hợp pháp, không trái quy định của pháp luật thì trước tiên bạn nên thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, từ đất nông nghiệp sang đất ở. Bạn cần nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp tại Phòng Tài nguyên môi trường cấp quận (huyện) nơi có đất để làm thủ tục chuyển đổi.

3.1. Thủ tục thực hiện

Về thủ tục thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Căn cứ pháp lý tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định, cụ thể như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”.

Để thực hiện được thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất của gia đình bạn theo đúng quy định của pháp luật, bạn cần nộp 01 bản hồ sơ, giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên môi trường. Hồ sơ thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất quy định như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:

a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Như vậy, bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

+ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất (theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT)

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở)

Địa điểm nộp hồ sơ: Phòng Tài nguyên Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện.

3.2. Thời gian giải quyết hồ sơ

Khoản 1, 4 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“1. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Giao đất, thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng mặt bằng;

b) Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.

……………..

2. Thời gian quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 15 ngày”.

5 lý do nên dử dụng dịch vụ của luật thành đô — **5 lý do nên dử dụng dịch vụ của Luật Thành Đô**

Bài viết tham khảo: Lấn chiếm đất đai bị xử phạt như thế nào ?

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về thắc mắc của bạn liên quan đến việc xây dựng nhà ở kiên cố trên đất nông nghiệp. Nếu quý bạn đọc còn có những băn khoăn, vướng mắc liên quan đến vấn đề này, vui lòng liên hệ qua Tổng đài tư vấn pháp luật 0919 089 888 của Luật Thành Đô để được tư vấn chi tiết./.