Có được bán nhà đất đang thế chấp ở ngân hàng không?

Thế chấp nhà đất để vay vốn ngân hàng là một trong những hình thức vay vốn khá phổ biến hiện nay bởi nhiều ưu điểm như hạn mức cao, lãi suất thấp… Theo đó, người đi vay giao giấy tờ về quyền sử dụng đất cho ngân hàng nắm giữ.

Trên thực tế, nhiều trường hợp người đi thế chấp nhà đất tại ngân hàng vẫn có nhu cầu thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho… đối với mảnh đất đang thế chấp. Vậy, theo quy định hiện hành, có được bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng không? Nếu có thì thủ tục tiến hành như thế nào? Luật Thành Đô xin tư vấn cụ thể như sau:

I. CĂN CỨ PHÁP LÝ

– Bộ Luật dân sự số 91/2015/QH13

– Luật Đất đai số 45/2013/QH13

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

– Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính

II. CÓ ĐƯỢC BÁN NHÀ ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG KHÔNG?

Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp, trong đó Khoản 8 quy định: 

Bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp sau:

+ Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

+ Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Theo căn cứ trên thì bên thế chấp sẽ không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý. Như vậy việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng.

Trong trường hợp này, để đảm bảo quyền lợi của các bên, chủ thể có thể lựa chọn một trong hai phương án sau:

Thứ nhất, bên thế chấp thỏa thuận với ngân hàng để thay thế nhà đất đang thế chấp bằng một tài sản bảo đảm khác và giải chấp mảnh đất đó. 

Thứ hai, 3 bên (bên bán – ngân hàng – bên mua) tiến hành ký cam kết đặt cọc liên quan đến việc thanh toán tiền mua mảnh đất. Theo đó, bên mua sẽ nộp tiền bằng với tiền mua mảnh đất vào một tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp, ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán khoản vay, sau đó giải chấp mảnh đất. 

III. THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG

Bước 1: Ký cam kết thanh toán tiền mua nhà

Các bên (bên mua nhà, bên bán nhà và ngân hàng) tiến hành ký cam kết về việc thanh toán tiền mua nhà đất giữa hai bên mua bán và bên bán nhà thanh toán khoản nợ vay với ngân hàng. Cam kết cần có chữ ký của cả 3 bên. 

Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất đang thế chấp

– Theo khoản 1 Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, hai bên cần chuẩn bị hợp đồng mua bán đất, phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu và các giấy tờ sau:

+ Bên bán: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, CMND/CCCD, Sổ hộ khẩu, Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân, Hợp đồng ủy quyền (nếu có)

+ Bên mua: CMND/CCCD, Sổ hộ khẩu, Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân

– Nơi nộp hồ sơ: Hai bên mang hợp đồng đã soạn thảo kèm hồ sơ nêu trên đến phòng công chứng thuộc UBND xã, phường, thị trấn hoặc Văn phòng công chứng để yêu cầu công chứng. 

Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính

– Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ:

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm thông tư số 92/2015/TT-BTC)

+ Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ (mẫu số 01 ban hành kèm Nghị định 140/1016/NĐ-CP) 

+ Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng miễn thuế, lệ phí (nếu có)

– Thời gian nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:

  Theo khoản 5 điều 21 Thông tư số 92/2015/TT-BTC: 

+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. 

+ Nộp hồ sơ khai thuế và lệ phí trước bạ cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ. 

Bước 4: Thực hiện sang tên sổ đỏ

– Hồ sơ cần chuẩn bị:

+ Đơn đề nghị đăng ký biến động (theo mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT)

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đã công chứng).

+ Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ CMND, sổ hộ khẩu của hai bên

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

+ Trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất, phải có thêm hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.

– Nơi nộp hồ sơ: 

  Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa tại Phòng đăng ký đất đai quận hoặc Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. 

– Thực hiện nghĩa vụ tài chính: 

+ Thuế thu nhập cá nhân: bằng 2% giá trị chuyển nhượng (điểm e khoản 2 điều 23 Luật Thuế Thu nhập cá nhân)

+ Lệ phí trước bạ: bằng 0.5% giá trị chuyển nhượng (khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/1016/NĐ-CP)

+ Phí và lệ phí khác: Phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc, lập bản đồ địa chính, lệ phí trích lục bản đồ…

Lưu ý: Các bên phải sang tên sổ đỏ trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực (căn cứ Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013)

Bài viết cùng chủ đề:

Thủ tục mua bán đất đai (chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

Các loại thuế và lệ phí phải nộp khi mua bán nhà đất

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề có được bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng không? Nếu quý bạn đọc còn có những băn khoăn, vướng mắc liên quan đến vấn đề này, vui lòng liên hệ qua Tổng đài tư vấn pháp luật 0919 089 888 của Luật Thành Đô để được tư vấn chi tiết./.