Giao dịch mua bán đất đai (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) là một giao dịch dân sự phổ biến tuy nhiên quy trình, thủ tục thường rất phức tạp, đòi hỏi phải thực hiện một cách thận trọng và kỹ lưỡng để tránh những rủi ro, tranh chấp có thể nảy sinh.

Với mong muốn Quý độc giả hiểu kĩ hơn về các điều kiện, thủ tục mua bán đất đai nhằm tránh những sai sót có thể xảy ra khi xác lập giao dịch, Luật Thành Đô trân trọng giới thiệu bài viết Thủ tục mua bán đất đai (chuyển nhượng quyền sử dụng đất).

I. CĂN CỨ PHÁP LÝ

1/ Bộ luật Dân sự năm 2015 

2/ Luật Đất đai năm 2013 

3/ Luật Công chứng năm 2014

4/ Luật Nhà ở năm 2014

5/ Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng, phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên.

6/ Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH13 và nghị định số 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế.

7/ Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ

8/ Nghị định 20/2019/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 140/2016/NĐ-CP

Thủ tục mua bán đất đai (chuyển nhượng quyền sử dụng đất)
Thủ tục mua bán đất đai (chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

II. QUY TRÌNH, THỦ TỤC MUA BÁN ĐẤT ĐAI

2.1.  Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng đất

Trước khi xác lập giao dịch, bên mua cần kiểm tra người sử dụng đất (bên bán) có thỏa mãn đủ các điều kiện để chuyển nhượng đất không, cụ thể đó là:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp pháp luật có quy định);

Đất không có tranh chấp;

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Đang trong thời hạn sử dụng đất.

2.2. Quy trình, thủ tục mua bán

Khi xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chúng ta cần thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Đặt cọc (không bắt buộc)

Pháp luật không bắt buộc các bên phải đặt cọc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thường được sử dụng trong giao dịch đất đai, khi đó bên mua sẽ chuyển cho bên bán một khoản tiền để bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.

Sau khi đã thực hiện đặt cọc thì: (1) Nếu hợp đồng đã giao kết được thực hiện thì tiền đặt cọc sẽ được trả lại cho bên mua hoặc được trừ vào số tiền thanh toán; (2) Trường hợp bên có dự định mua từ chối giao kết và thực hiện hợp đồng thì tiền cọc thuộc về bên có quyền sử dụng đất; (3) Trường hợp bên có quyền sử dụng đất từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì bên có quyền sử dụng đất phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc (tiền phạt cọc).

Lưu ý: Ngoài đặt cọc, các bên có thể tự thỏa thuận các biện pháp, hình thức bảo đảm khác (không được trái với pháp luật, đạo đức xã hội).

Bước 2: Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Sau khi đã đặt cọc thì các bên chuyển nhượng nhà đất phải chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ để thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, cụ thể:

  • Giấy chứng quyền sử dụng đất;
  • Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc là hộ chiếu còn hạn sử dụng;
  • Sổ hộ khẩu;
  • Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu đang độc thân hoặc đã ly hôn);
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên.

Lưu ý: 

  • Ngoài việc chuẩn bị các giấy tờ, các bên sẽ thỏa thuận lựa chọn tổ chức hành nghề công chứng. Tổ chức hành nghề công chứng sẽ cung cấp phiếu yêu cầu công chứng cho các bên. 
  • Phí công chứng sẽ được tính tùy vào giá trị tài sản/ giá trị hợp đồng chuyển nhượng.

Sau khi đã chuẩn bị giấy tờ đầy đủ, các bên sẽ hẹn ngày để ký kết Hợp đồng chuyển nhượng. Địa điểm và thời gian ký kết là do các bên tự thống nhất và thỏa thuận với nhau.

Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Các bên thỏa thuận thống nhất bên nào là bên chịu thuế. Bên chịu thuế sẽ phải nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân/ lệ phí trước bạ. Nếu bên bán là bên chịu thuế thì bước kê khai chậm nhất là 10 ngày tính từ khi nộp hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Nếu bên mua là bên chịu thuế thì thời gian kê khai thuế chậm nhất tính từ thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu và sử dụng đất.

Tùy vào thỏa thuận bên nào là bên chịu thuế, đối với người mua là lệ phí trước bạ và đối với người bán là thuế thu nhập cá nhân, cụ thể tính như sau

  • Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng X 2%
  • Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng X 0,5%

Bước 4: Làm thủ tục sang tên Sổ đỏ

Sau khi công chứng xong hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất thì bên mua thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho bên bán, bên bán sẽ bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý có liên quan tới nhà đất cho bên mua. 

Khi đã sở hữu giấy tờ nhà đất được giao, bên đã mua sẽ thực hiện thủ tục đăng ký sang tên sổ đỏ, thực hiện theo các bước: Nộp hồ sơ => Tiếp nhận hồ sơ => Giải quyết yêu cầu sang tên =>  Nhận giấy chứng nhận đã sang tên (Thời hạn thực hiện không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian tiếp nhận hồ sơ).

III. LƯU Ý

Trên đây là toàn bộ thủ tục chung áp dụng cho các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Thủ tục để sang tên giấy chứng nhận).

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

5 lý do nên sử dụng dịch vụ pháp lý của Luật Thành Đô

Bài viết cùng chủ đề Thủ tục mua bán đất đai:

Người nước ngoài có được mua nhà, đất ở Việt Nam không?

Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản

Trên đây là toàn bộ nội dung liên quan đến thủ tục mua bán đất đai (chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Nếu có bất kỳ vướng mắc nào, Quý độc giả vui lòng liên hệ Công ty Luật Thành Đô để được tư vấn và giải đáp miễn phí.