Từ khi Nhà nước tiến hành công cuộc đổi mới, chuyển từ nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thị trường, ở khu vực nông thôn, người nông dân khi góp ruộng đất của mình vào Hợp tác xã, Tập đoàn sản xuất nông nghiệp thì được Nhà nước trích lại một phần 5% để người dân tự sản xuất hoặc làm quỹ đất chung cho Hợp tác xã, tập đoàn sản xuất.

Từ đó đến nay, người dân vẫn có thói quen sử dụng thuật ngữ đất 5%. Thế nhưng loại đất này được pháp luật đất đai hiện hành quy định như thế nào thì không phải ai cũng nắm rõ. Đặc biệt là vấn đề xây dựng nhà ở trên đất 5% có vi phạm hay không. Sau đây Luật Thành Đô tư vấn như sau:

Xây nhà trên đất phần trăm
Xây nhà trên đất phần trăm

I. CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ XÂY NHÀ TRÊN ĐẤT PHẦN TRĂM

– Luật Đất đai số 45/2013/QH13

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

– Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

II. ĐẤT PHẦN TRĂM LÀ GÌ?

Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia làm 3 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. Theo quy định này, pháp luật không ghi nhận loại đất nào là đất 5%.

Tuy nhiên theo khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.

Như vậy, đất 5% là đất nông nghiệp được Nhà nước giữ lại 5% trên tổng số diện tích đất nông nghiệp được nhân dân góp vào Hợp tác xã làm quỹ đất công ích của địa phương hoặc Hợp tác xã trích 5% quỹ đất nông nghiệp giao cho cá nhân, hộ gia đình tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê.

Đồng thời theo khoản 3,4 Điều 132 Luật Đất đai 2013 thì:

Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.

Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm.

Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

liên hệ luật sư tư vấn pháp luật
Liên hệ luật sư tư vấn pháp luật

III. CÓ ĐƯỢC XÂY NHÀ TRÊN ĐẤT PHẦN TRĂM KHÔNG?

Theo Khoản 3 Điều 12 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng mục đích. Căn cứ vào quy định về công ích nêu trên, việc xây nhà trên đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã là hành vi vi phạm pháp luật do sử dụng đất không đúng mục đích, vì đất 5% chỉ được sử dụng để sản xuất nông nghiệp.

Việc tự ý xây dựng nhà ở trên đất 5% là vi phạm Điều 6 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất; vi phạm Khoản 3 Điều 12 về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích.

Khi phát hiện sai phạm, UBND xã có thẩm quyền ra quyết định xử phạt hành chính và yêu cầu tháo dỡ công trình xây dựng trái phép. Căn cứ khoản 2 và khoản 3 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định mức xử phạt như sau:

2. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

c) Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

e) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

g) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

3. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đồ thị thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định tại khoản 2 Điều này.”

Như vậy, tùy mức độ vi phạm mà việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp sẽ bị xử lý hành chính khác nhau. Ngoài ra người vi phạm còn phải buộc khôi phục lại hiện trạng đất trước vi phạm và phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm (nếu có).

Trong trường hợp muốn sử dụng đất 5% vào mục đích xây nhà ở thì phải làm thủ tục xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất (chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp). Theo quy định tại điều 57 Luật đất đai 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Đồng thời, pháp luật quy định khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Về trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường. Hồ sơ bao gồm:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ)

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Thời hạn giải quyết là không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý.

5 lý do nên dử dụng dịch vụ của luật thành đô
5 lý do nên dử dụng dịch vụ của Luật Thành Đô

Bài viết tham khảo: Quy định về cưỡng chế thu hồi đất

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về việc xây dựng nhà ở trên đất 5%. Nếu quý bạn đọc còn có những băn khoăn, vướng mắc liên quan đến vấn đề này, vui lòng liên hệ qua Tổng đài tư vấn pháp luật 19001958 của Luật Thành Đô để được tư vấn chi tiết./.