Thủ tục chuyển nhượng một phần dự án đầu tư

Chuyển nhượng dự án đầu tư là một trong những mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư hiện nay; bởi lẽ việc chuyển nhượng có thể xuất phát tư ý muốn chủ quan của nhà đầu tư hoặc do nguyên nhân khách quan tác động vào. Việc chuyển nhượng một phần dự án đầu tư cần tuân thủ những điều kiện gì và thực hiện thủ tục ra sao? Trong bài viết dưới đây, Luật Thành Đô trân trọng gửi tới Quý bạn đọc và các nhà đầu tư nội dung tư vấn về “Thủ tục chuyển nhượng một phần dự án đầu tư”.

I. CĂN CỨ PHÁP LÝ

– Luật đầu tư số 61/2020/QH14;

– Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư;

– Nghị định số 29/2021/NĐ-CP Quy định về trình tự, thủ tục thẩm định dự án quan trọng quốc gia và giám sát, đánh giá đầu tư;

– Các văn bản pháp luật có liên quan khác.

II. ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG MỘT PHẦN DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, vì lý do chủ quan hoặc khách quan mà Nhà đầu tư có thể chuyển nhượng một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng một phần dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

(1) Toàn bộ dự án đầu tư hoặc một phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo một trong các trường hợp dưới đây:

– Nhà đầu tư chấm dứt hoạt động đầu tư, dự án đầu tư do: (i) Hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư; (ii) Nhà đầu tư quyết định chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư; (iii) Theo các điều kiện chấm dứt hoạt động được quy định trong hợp đồng, điều lệ doanh nghiệp.

– Cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoặc chấm dứt một phần hoạt động của dự án đầu tư trong các trường hợp sau đây:

+ Dự án đầu tư thuộc một trong các trường hợp phải ngừng theo quy định của pháp luật mà nhà đầu tư không có khả năng khắc phục điều kiện ngừng hoạt động.

+ Dự án đầu tư đã ngừng hoạt động và hết thời hạn 12 tháng kể từ ngày ngừng hoạt động, cơ quan đăng ký đầu tư không liên lạc được với nhà đầu tư hoặc đại diện hợp pháp của nhà đầu tư.

+ Nhà đầu tư không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư và không thực hiện thủ tục điều chỉnh địa điểm đầu tư trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

+ Dự án đầu tư thuộc trường hợp bị thu hồi đất do không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Nhà đầu tư không ký quỹ hoặc không có bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ theo quy định của pháp luật đối với dự án đầu tư thuộc diện bảo đảm thực hiện dự án đầu tư;

+ Nhà đầu tư thực hiện hoạt động đầu tư trên cơ sở giao dịch dân sự giả tạo theo quy định của pháp luật về dân sự;

+ Theo bản án, quyết định của Tòa án, phán quyết trọng tài.

(2) Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc một phần dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Đảm bảo đủ điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định.

– Bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Luật Đầu tư;

– Đảm bảo đúng quy định của pháp luật về đất đai về điều kiện nhận quyền sử dụng đất, điều kiện sử dụng đất tại đảo, xã, phường, thị trấn biên giới, xã, phường, thị trấn ven biển.

(3) Trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì phải đáp ứng điều kiện về đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành;

(4) Trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản thì phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản;

(5) Đảm bảo điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);

(6) Doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.

III. THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG MỘT PHẦN DỰ ÁN ĐẦU TƯ

3.1. Đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư mà nhà đầu tư chuyển nhượng một phần dự án đầu tư trước khi dự án khai thác vận hành hoặc có sự thay đổi điều kiện đối với nhà đầu tư:

Nhà đầu tư có dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:

– Thay đổi mục tiêu đã được quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; bổ sung mục tiêu thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư.

– Thay đổi quy mô diện tích đất sử dụng trên 10% hoặc trên 30 ha, thay đổi địa điểm đầu tư.

– Thay đổi tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên làm thay đổi quy mô dự án đầu tư.

– Kéo dài tiến độ thực hiện dự án đầu tư mà tổng thời gian đầu tư dự án vượt quá 12 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu.

– Điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án đầu tư.

– Thay đổi công nghệ đã được thẩm định, lấy ý kiến trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư.

– Thay đổi nhà đầu tư của dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trước khi dự án khai thác, vận hành hoặc thay đổi điều kiện đối với nhà đầu tư (nếu có)

Lưu ý: Trường hợp không thuộc đối tượng nêu trên thì bỏ qua giai đoạn 1.

Giai đoạn 1. Xin chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ xin chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư bao gồm:

(1) Văn bản đề nghị chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư (nêu rõ chuyển nhượng một phần dự án đầu tư);

(2) Văn bản đề nghị chấp thuận điều chỉnh nhà đầu tư (trường hợp chuyển nhượng dự án không làm thay đổi nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư)

(3) Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm chuyển nhượng dự án đầu tư;

(4) Hợp đồng hoặc hợp đồng nguyên tắc về việc chuyển nhượng một phần dự án đầu tư;

(5) Bản sao tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng;

(6) Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư; Quyết định chấp thuận nhà đầu tư (nếu có);

(7) Bản sao Hợp đồng BCC (đối với dự án đầu tư theo hình thức Hợp đồng BCC);

(8) Bản sao một trong các tài liệu sau của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất hoặc báo cáo kiểm toán vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính, bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư, tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Bước 2: Nộp hồ sơ

– Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án nộp 08 bộ hồ sơ nêu tại bước 1 đến Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

– Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án nộp 04 bộ hồ sơ nêu tại bước 1 đến Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh/thành phố/Ban quản lý các KCN, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế cấp dự án.

Bước 3. Chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án

– Trong thời hạn 58 ngày làm việc đối với dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ.

– Trong thời hạn 50 ngày làm việc đối với dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

– Trong thời hạn 48 ngày làm việc đối với dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Ban quản lý các KCN, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Kết quả: Quyết định chấp thuận điều chỉnh nhà đầu tư ghi nhận nhà đầu tư chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, phần dự án chuyển nhượng (nếu có) và được gửi cho Cơ quan đăng ký đầu tư, nhà đầu tư chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng.

Giai đoạn 2. Cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư điều chỉnh

Sau 5 ngày làm việc, cơ quan đăng ký đầu tư cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án

3.2. Nhà đầu tư chuyển nhượng một phần dự án đầu tư thực hiện theo mục 3.1 đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư mà việc chuyển nhượng dự án làm thay đổi nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc một trong các trường sau:

(1) Thay đổi mục tiêu được quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư;

(2) Bổ sung mục tiêu thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư;

(3) Thay đổi quy mô diện tích đất sử dụng trên 10% hoặc trên 30 ha, thay đổi địa điểm đầu tư;

(4) Thay đổi tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên làm thay đổi quy mô dự án đầu tư;

(5) Kéo dài tiến độ thực hiện dự án đầu tư mà tổng thời gian đầu tư dự án vượt quá 12 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu;

(6) Điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án đầu tư;

(7) Thay đổi công nghệ đã được thẩm định, lấy ý kiến trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư.

3.3. Đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư mà việc chuyển nhượng dự án không làm thay đổi nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án không phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư mà thực hiện thủ tục điều chỉnh Quyết định chấp thuận nhà đầu tư như sau:

– Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án nộp 04 bộ hồ sơ cho Cơ quan đăng ký đầu tư (Trong đó văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư được thay thế bằng văn bản đề nghị chấp thuận điều chỉnh nhà đầu tư);

– Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ lấy ý kiến của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cùng cấp có liên quan về việc đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về đầu tư.;

– Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, các cơ quan được lấy ý kiến có ý kiến về nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước của cơ quan đó, gửi Cơ quan đăng ký đầu tư;

– Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Cơ quan đăng ký đầu tư lập báo cáo thẩm định trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

– Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ và báo cáo thẩm định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chấp thuận điều chỉnh nhà đầu tư;

3.4. Đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và đã đưa vào khai thác, vận hành thì nhà đầu tư không phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư khi chuyển nhượng dự án.

3.5. Đối với dự án đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng không thuộc trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định, thủ tục điều chỉnh dự án được thực hiện như sau:

– Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ cho Cơ quan đăng ký đầu tư;

– Cơ quan đăng ký đầu tư xem xét các điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư, tiến hành điều chỉnh dự án đầu tư và cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư điều chỉnh cho nhà đầu tư chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng.

3.6. Đối với nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư và thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư, vui lòng liên hệ trực tiếp với Luật Thành Đô để được tư vấn về thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp này.

Lưu ý:

– Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư được kế thừa quyền, nghĩa vụ thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư chuyển nhượng.

– Nếu việc chuyển nhượng dự án đầu tư có phát sinh thu nhập, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

3.7. Đối với việc chuyển nhượng một phần dự án kinh doanh bất động sản

– Đối với dự án kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư được chấp thuận theo quy định hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư khi chuyển nhượng dự án theo quy định và phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

– Đối với dự án kinh doanh bất động sản khác (không thuộc trường nêu trên), thẩm quyền, thủ tục, điều kiện, hồ sơ cho phép chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án kinh doanh bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Thành Đô liên quan đến thủ tục chuyển nhượng một phần dự án đầu tư. Nếu Quý bạn đọc cũng như các nhà đầu tư có bất kỳ vướng mắc nào liên quan đến vấn đề này, xin vui lòng liên hệ trực tiếp với Luật Thành Đô để được tư vấn giải đáp.