Chuyển nhượng dự án đầu tư có thuê đất của nhà nước là một trong những thủ tục yêu cầu phải đáp ứng những điều kiện khắt khe đối với cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án. Trong nội dung bài viết này, Luật Thành Đô trân trọng gửi tới những nội dung tư vấn xoay quanh vấn đề “Chuyển nhượng dự án đầu tư có thuê đất của nhà nước” nhằm giúp bạn đọc và các nhà đầu tư có thêm thông tin về vấn đề này.

I. CĂN CỨ PHÁP LÝ

– Luật đầu tư số 61/2020/QH14;

– Luật đất đai số 45/2013/QH13;

– Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư

– Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;

– Các văn bản pháp luật có liên quan khác.

II. CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ THUÊ ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC

Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật đầu tư và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Việc chuyển nhượng dự án đầu tư có thuê đất của nhà nước là một trường hợp khá đặc thù bởi lẽ ngoài đáp ứng các điều kiện về chuyển nhượng dự án đầu tư nói chung theo quy định của pháp luật đầu tư thì nhà đầu tư còn phải đáp ứng các điều kiện riêng theo quy định của pháp luật đất đai. Cụ thể như sau:

2.1. Điều kiện chung đối với chuyển nhượng dự án đầu tư

Thứ nhất, toàn bộ dự án đầu tư hoặc một phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo một trong các trường hợp dưới đây:

– Nhà đầu tư chấm dứt hoạt động đầu tư, dự án đầu tư do:

+ Hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư;

+ Nhà đầu tư quyết định chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư;

+ Theo các điều kiện chấm dứt hoạt động được quy định trong hợp đồng, điều lệ doanh nghiệp.

– Cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoặc chấm dứt một phần hoạt động của dự án đầu tư trong các trường hợp sau đây:

+ Dự án đầu tư thuộc một trong các trường hợp phải ngừng theo quy định của pháp luật mà nhà đầu tư không có khả năng khắc phục điều kiện ngừng hoạt động.

+ Dự án đầu tư đã ngừng hoạt động và hết thời hạn 12 tháng kể từ ngày ngừng hoạt động, cơ quan đăng ký đầu tư không liên lạc được với nhà đầu tư hoặc đại diện hợp pháp của nhà đầu tư.

+ Nhà đầu tư không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư và không thực hiện thủ tục điều chỉnh địa điểm đầu tư trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

+ Dự án đầu tư thuộc trường hợp bị thu hồi đất do không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Nhà đầu tư không ký quỹ hoặc không có bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ theo quy định của pháp luật đối với dự án đầu tư thuộc diện bảo đảm thực hiện dự án đầu tư;

+ Nhà đầu tư thực hiện hoạt động đầu tư trên cơ sở giao dịch dân sự giả tạo theo quy định của pháp luật về dân sự;

+ Theo bản án, quyết định của Tòa án, phán quyết trọng tài.

Thứ hai, Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc một phần dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Đảm bảo đủ điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật đầu tư.

– Bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Luật Đầu tư;

– Đảm bảo đúng quy định của pháp luật về đất đai về điều kiện nhận quyền sử dụng đất, điều kiện sử dụng đất tại đảo, xã, phường, thị trấn biên giới, xã, phường, thị trấn ven biển.

Thứ ba, đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;

Thứ tư, đảm bảo điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);

Thứ năm, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.

2.2. Điều kiện riêng đối với chuyển nhượng dự án đầu tư có thuê đất của nhà nước

Khi chuyển nhượng dự án đầu tư có thuê đất của nhà nước, ngoài việc đáp ứng các điều kiện nêu tại mục 2.1, nhà đầu tư cần đáp ứng điều kiện về đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành. Cụ thể như sau:

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 83 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì trường nhà đầu tư hợp chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định của pháp luật thực hiện như sau:

2.2.1. Đối với dự án được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà số tiền thuê đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

– Trường hợp chuyển nhượng dự án mà bên chuyển nhượng được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà số tiền thuê đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì khi chuyển nhượng dự án đầu tư, nhà đầu tư phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định.

– Lưu ý: Hợp đồng chuyển nhượng dự án phải thể hiện rõ giá trị quyền sử dụng đất trong tổng giá trị chuyển nhượng dự án và có giá trị thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

2.2.2. Đối với dự án được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà số tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

– Trường hợp chuyển nhượng dự án mà bên chuyển nhượng được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà số tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì các bên liên quan nộp hợp đồng chuyển nhượng dự án và Giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục như đối với trường hợp bán tài sản gắn liền với đất.

– Sau đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ra quyết định thu hồi đất đối với bên chuyển nhượng dự án và quyết định cho thuê đất cho bên nhận chuyển nhượng dự án; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng dự án theo quy định của pháp luật đất đai.

III. MỘT SỐ LƯU Ý CỦA LUẬT THÀNH ĐÔ KHI TƯ VẤN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ THUÊ ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC

– Trên thực tế, việc chuyển nhượng dự án đầu tư có thuê đất của nhà nước không phải là điều dễ dàng bởi việc đáp ứng đầy đủ điều kiện để có thể chuyển nhượng dự án đầu tư nói chung đã là một vấn đề khó khăn cộng thêm dự án đó lại có thuê đất của nhà nước thì độ khó lại tăng lên gấp đôi. Vì vậy, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng khi thực hiện thủ tục để tránh mất thời gian và công sức.

– Nhà đầu tư có nhu cầu chuyển nhượng dự án đầu tư có thuê đất của nhà nước xin vui lòng liên hệ trực tiếp với Luật Thành Đô để được tư vấn kĩ lưỡng về trình tự, thủ tục thực hiện. Đồng thời, trong quá trình tư vấn, Luật Thành Đô sẽ cùng phối hợp để rà soát mức độ đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật đầu tư nói chung và pháp luật đất đai nói riêng đối với dự án đầu tư có thuê đất của nhà nước dự định chuyển nhượng.

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn đầu tư, Luật Thành Đô sẽ hỗ trợ nhà đầu tư trong từng bước thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư có thuê đất của nhà nước một cách nhanh chóng, chính xác, tiết kiệm thời gian và chi phí nhất có thể.

Bài viết cùng chủ đề:

điều kiện chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư

thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Thành Đô liên quan đến vấn đề chuyển nhượng dự án đầu tư có thuê đất của nhà nước. Quý bạn đọc có vướng mắc liên quan đến vấn đề này hoặc các nhà đầu tư có nhu cầu chuyển nhượng dự án đầu tư có thuê đất của nhà nước, hãy liên hệ trực tiếp với Luật Thành Đô qua hotline 0919 089 888 để được hỗ trợ và tư vấn.